房地产与城市发展

    ——问题及对策

    陈杰 陆铭 黄益平 潘英丽 主编

    中信出版社目录

    序

    作者简介

    第一篇 中国房地产市场发展的现状

    第1章 房地产的存量结构与地区不平衡

    第2章 农民工购房市民化：不仅仅是为了去库存

    第3章 住房市场库存与地区间不平衡

    第4章 房地产的“限”与“购”：对二手房市场的分析

    第二篇 房地产市场发展的国际经验

    第5章 城市群与房地产市场发展规律初探

    第6章 日本房地产泡沫的催生、疯狂、破灭与教训

    第7章 中国香港与新加坡的房屋和土地问题及其政策的比较分析

    第8章 为什么新加坡能，中国香港不能

    第三篇 中国房地产与城市发展中的问题、原因及影

    响

    第9章 房地产高库存的规模测算与风险评估

    第10章 土地供应、房价与中国经济竞争力

    第11章 财富幻觉与国民财富结构调整

    第12章 当前中国房地产市场是否有泡沫？ ——从深圳房价的暴

    涨说起

    第四篇 中国房地产市场发展的未来第13章 房地产产业与企业的发展转型

    第14章 地产税有必要而且可行

    第15章 房地产投资对经济增长影响再分析

    第16章 房地产成为经济稳定器的难点与对策 ——以上海为例

    第17章 我国住房抵押贷款违约执行及城市公共政策

    附录 专家激辩：房价飞涨，到底是不是泡沫？序

    房地产在中国经济增长和金融安全中具有举足轻重的作用。1998

    年房改之后，中国城市房价持续大幅度攀升，并与居民收入增长存在

    较大背离，引发政府、产业界和社会各方面的高度关注。在这个背景

    下，中国房地产市场是否存在泡沫，一直是学术界、政策制定者和社

    会公众普遍关心的问题。2015年下半年以来，在经历了之前一段时间

    全国性的市场低迷后，部分热点城市房地产价格又呈现出新一轮上涨

    态势。这一轮的快速上涨从深圳开始，在上海继续，并向二线城市延

    展，再次引起了社会各界对房地产泡沫膨胀的担忧。在此背景下，上

    海交通大学中国发展研究院“中国经济开放论坛”于2016年5月11日组

    织召开了“房地产与城市群发展”专题研讨会。来自北京、上海和香

    港等地的大学教授、实业界和政府相关部门的经济学家参与了会议的

    讨论。

    在这次专题研讨会上，虽然与会专家对中国房地产市场是否存在

    泡沫各抒己见，但在一些基本问题上仍然形成共识。

    首先，中国房地产市场已从过去的供不应求步入现阶段的结构性

    过剩。经过爆发性增长后，中国商品房建设和销售在2013年前后达到

    峰值，现在已经告别了高增长时代。考虑到待售、在建与新开工等未

    来供给能力和置业人口数量的变化，中国房地产市场正从局部过剩演

    变为总量过剩。

    其次，由于地域性和异质性特点，中国房地产市场在区域和城市

    间出现了明显的分化，并且这一分化趋势未来仍将延续和加强。从需

    求角度看，不同城市、不同区域的就业机会、收入增长和公共服务供

    给等吸引人口流动的因素存在很大的差异。从供给角度看，特别是土

    地供给对不同地区、不同城市的房价和市场分化产生了非常重要的影

    响。

    中国当前土地供给与人口流动方向的不匹配是导致不同城市房地

    产市场加速分化的重要原因。中国在一些人口流入的大城市(特别是

    特大城市)限制土地供给；地方政府甚至将控制土地供给的增长作为

    缓解人口流入压力的政策措施。土地供给的限制导致一、二线城市的房价持续并快速上涨，对工资和办公用房租金等企业经营成本造成了

    持续上升的压力，不利于实业发展，不利于各类人才的集聚和大城市

    规模经济优势的发挥，也不利于大城市在区域经济一体化过程中发挥

    积极的龙头作用。而在人口流出的中西部地区和三、四线城市，新增

    土地供给所占比例近几年却在不断上升，致使出现房地产过度开发

    和“鬼城”现象。

    与会专家为此一致建议，尊重城市发展和区域发展的基本规律，在人口大量流入的东部沿海地区，特别是一线和二线城市，增加土地

    供给，适当调整工业、商业、住宅和容积率等土地使用结构，扩大住

    宅的供给和租赁服务，优化住宅品种的多样性，以适应不同层次、不

    同收入家庭的实际需要。

    关于地级与地级以下城市房地产去库存，大多数专家建议通过设

    立蓝印户口制度、发展共有产权制度、推进普惠住房金融制度、改进

    公共基础设施与服务供给、鼓励农地承包权和农村住宅的出租等政策

    举措，以实现农民工市民化为目的，达到消化城镇住房库存的效果，增进农民工的生活质量和整体福利。

    再次，与会专家针对家庭将三分之二资产配置在房地产上这一事

    实，讨论了房地产作为家庭投资工具的客观原因与存在问题。全球货

    币的量化宽松和负利率环境，以及中国流动性宽松和利率下行的趋势

    使家庭投资者产生通货膨胀忧虑。传统产业产能过剩，新兴产业发展

    受到市场准入限制，导致“好企业荒”引发的“资产荒”，使银行和

    家庭都将房地产作为仅有的应对信贷风险和通货膨胀风险的好资产。

    但是从十分确定的人口老龄化趋势来看，中国在国民财富积累上存在

    结构性失衡，陷入以物质财富积累而不是有效提高社会经济未来生产

    力来应对老龄化挑战的误区。

    与会专家建议，政府应营造好企业发展的生态环境，打通储蓄通

    往高成长产业和高效率企业的投融资渠道，强化私有产权和知识产权

    的保护，促进人力资本投资，健全市场秩序和权责的界定机制，以此

    促进具有技术与文化内涵的消费品生产和消费服务业的发展，实现国

    民福利的持续增进。

    最后，与会专家认为国际房地产市场的发展经验与教训，尤其日

    本、新加坡和中国香港等市场的经验教训，值得我们深入总结与借

    鉴。总结日本房地产市场的历史经验，与会专家发现当前中国房市在

    经济增长前景、城镇化尚有空间等基本经济因素方面与1974年前后的

    日本市场相似，但在人口拐点显现、区域分化、货币超发引发资产价

    格膨胀等方面与日本1991年房地产泡沫破灭前有相似之处。我国应适

    应“总量放缓、结构分化”的新阶段特征，避免以往刺激投资促进增

    长的政策取向。

    新加坡的土地与住房政策以安居乐业为目标，达到人均居住面积

    30平方米；政府提供了80%适合家庭个性化需要的永久居住房屋，家庭

    住房拥有率达到90%；公屋政策的成功，为社会和谐和可持续发展奠定

    了基础。相比较，中国香港人均居住面积不足15平方米，政府提供的

    廉租公屋和廉价居屋占比30%和16%，家庭住房拥有率69%。供求失衡和

    房价过高问题突出；土地供给严重不足。中国香港土地开发率仅24%，远低于新加坡的54%；房屋占地比例不足7%。政府政策治标不治本；大

    地产商囤地并阻碍政府增加土地供给，也给整体开发带来结构性障

    碍。香港高房价抑制了航运、会展等产业发展，并加剧了社会的分化

    和矛盾。既得利益集团的强大和地方政府的软弱强化了扭曲体制的刚

    性，给香港未来发展前景蒙上了阴影。

    专家认为，“房地产始终是一个民生问题，如何让我们的市民有

    安居乐业的幸福十分关键”。显然这是我国房地产市场发展所应追求

    的终极目标，除此无它。

    陈杰 陆铭 黄益平 潘英丽 2016年6月26日作者简介

    (按作者姓氏拼音排序)

    陈杰

    上海财经大学校讲席教授、校学术委员会委员、高等研究院院长

    助理，不动产研究所执行所长、公共政策与治理研究院首席专家、公

    共经济与管理学院投资系博士生导师，瑞典乌普萨拉大学房地产与城

    市研究所兼职研究员，华东师范大学兼职教授，上海金融学院特聘教

    授。复旦大学学士、挪威奥斯陆大学硕士、瑞典乌普萨拉大学博士。

    曾在复旦大学管理学院任教多年，并创办和长期主持复旦大学住房政

    策研究中心。目前担任城市研究国际基金会(Urban Studies

    Foundation)董事、亚太住房研究网络(APNHR)执委会成员、城市土地

    学会(ULI)中国大陆顾问委员会委员、世界华人不动产学会理事、中国

    建筑学会建筑经济分会学术委员会委员等。任International Journal

    of Housing Policy 编 委 会 国 际 顾 问 、 亚 洲 不 动 产 学 会 会 刊

    International Real Estate Review副主编、世界华人不动产学会会

    刊《不动产研究》执行副主编。上海市“曙光学者”、上海市房地产

    行业首批领军人才、上海市“浦江人才”。

    程沄

    现任中原集团研究部董事。拥有在中国内地及香港城市规划教

    学、研究及咨询，房地产企业发展战略咨询，房地产政策研究及项目

    前期开发咨询的丰富经验。1987年毕业于同济大学建筑系，之后留校

    任教多年。1995年，进入香港大学城市规划与环境管理研究中心，专

    攻中国城市土地政策研究，获城市规划哲学博士学位。1999年，加入

    中原(中国)物业顾问有限公司，创建中原中国地产研究网络，覆盖

    国内30多个重点城市，主要负责及统筹中国内地的房地产市场研究及

    投资咨询、房地产企业发展战略咨询及大型综合类房地产项目前期研

    究等全国性业务。2008年，升任中原集团董事，负责中原集团在中国

    内地、港澳台及新加坡等所有业务板块的市场及战略研究事务。

    耿靖现任绿地集团(世界500强企业)副总裁兼绿地金融控股集团董事

    长、总裁。历任中国光大银行、上海银行高管，爱建证券常务副总裁

    (主持工作)，上海爱建信托常务副总经理(主持工作)，长江养老

    保险股份有限公司(中国最大的专业养老金管理公司)副总裁，是中

    国目前唯一担任过四大金融行业高管的人士。曾在中国香港汇丰银

    行、美国摩根大通、新加坡金融管理局挂职工作。北京师范大学金融

    学博士，目前受聘为哈佛大学肯尼迪学院李光耀学者、加州大学伯克

    利分校研究员、北京大学兼职教授、上海交通大学研究生导师、北美

    银行家协会会员。高级经济师、英国注册财务会计师、金融工程师。

    被上海市政府评为“上海市金融行业领军人物”“浦江人才”。

    何泺生

    加拿大多伦多大学经济学博士。现任中国香港珠海学院商学院院

    长、教授，香港岭南大学潘苏通沪港经济政策研究中心荣誉研究员。

    曾任香港经济学会会长、香港中央政策组非全职顾问、多伦多佛学会

    会长等。专攻政策研究，先后于国际学报发表百余篇论文，研究专长

    包括房屋和土地经济、卫生经济学、公共财政、幸福经济学、社会保

    障、宏观经济理论与政策、国际金融等。

    黄友嘉

    美国芝加哥大学经济学博士，联侨远东有限公司董事总经理，现

    担任全国人大代表、香港特别行政区政府土地及建设咨询委员会主

    席、强制性公积金计划管理局主席、破产欠薪保障基金委员会主席、外汇基金咨询委员会委员、经济发展委员会委员、香港中华厂商联合

    会永远名誉会长等公职。拥有企业融资、工业生产及贸易等不同范畴

    的丰富经验，曾于1987~1991年期间担任美国费城联邦储备银行经济师

    等职位。

    黄益平

    北京大学国家发展研究院教授、副院长，北大互联网金融研究中

    心主任，本届中国人民银行货币政策委员会委员。主要研究领域为宏

    观经济与国际金融。兼任澳大利亚国立大学克劳福特公共政策学院Rio

    Tinto中国经济讲座教授，为中国金融40人论坛成员。曾经担任国务院

    农村发展研究中心发展研究所助理研究员，哥伦比亚大学商学院

    General Mills经济与金融国际访问教授，澳大利亚国立大学中国经济项目主任，花旗集团董事总经理、亚太区首席经济学家，Serica投资

    基金董事，财新传媒首席经济学家和巴克莱董事总经理、亚洲新兴市

    场经济首席经济学家。

    贾康

    现任全国政协委员、政协经济委员会委员，中国国际经济交流中

    心、中国税务学会、中国城市金融学会和中国改革研究会常务理事，中国财政学会顾问，北京市、上海市人民政府特聘专家，福建省、安

    徽省、甘肃省人民政府顾问，西藏自治区和广西壮族自治区人民政府

    咨询委员，北京大学、中国人民大学、国家行政学院、南开大学、武

    汉大学、厦门大学、安徽大学、天津财经大学、江西财经大学、西南

    财经大学、西南交通大学、广东商学院、首都经贸大学等高校特聘教

    授。1995年享受政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高

    层次学术带头人。多次参加国家经济政策制定的研究工作，主持或参

    加国内外多项课题，撰写和出版多部专著和数百篇论文、数千篇财经

    文稿。多次受朱镕基、温家宝、胡锦涛和李克强等中央领导同志之邀

    参与经济工作座谈(被媒体称为“中南海问策”)。担任2010年1月8

    日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题的讲解人之

    一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得

    者。国家“十一五”“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。

    曾长期担任财政部财政科学研究所所长。2013年，发起成立“华夏新

    供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”(任院长、秘书

    长)并积极推动“PPP研究院”(任院长)等交流活动，致力于建设有

    中国特色的智库和跨界、跨部门学术交流平台。

    刘洪玉

    现任清华大学恒隆房地产研究中心主任、土木水利学院副院长、清华大学房地产研究所所长。社会兼职包括香港大学房地产与建设系

    顾问委员会委员、住建部住房政策专家委员会主任委员、住建部信息

    化技术专家委员会委员、房地产经纪专家委员会委员、高等学校工程

    专业指导委员会委员、房地产市场调控咨询专家、中国房地产估价师

    与房地产经纪人学会副会长、中国房地产协会常务理事、中国建筑学

    会建筑经济分会常务理事、中国土地估价师学会顾问、全球华人不动

    产学会(GCREC)常务理事、国际房地产学会(IRES)理事、亚洲房地

    产学会(AsRES)理事等。兼任Journal of Real Estate Research编委、International Real Estate Review联合主编、《建筑经济》编

    委等学术期刊职务。

    陆铭

    上海交通大学经济学院特聘教授，中国发展研究中心主任。担任

    《经济学(季刊)》副主编。曾作为富布莱特学者工作于美国哈佛大

    学和国家经济研究局(NBER)，作为兼职(客座)研究员受聘于复旦

    大学、北京大学林肯研究院和日本一桥大学。曾担任世界银行和亚洲

    开发银行咨询专家。研究领域为劳动经济学、城乡和区域经济发展。

    研究成果获得包括全国百篇优秀博士论文、上海市哲学社会科学一等

    奖、教育部中国高校人文社会科学研究优秀成果奖等在内的多个奖

    项。获得的荣誉包括教育部“新世纪优秀人才”、上海市教委“曙光

    学者”、上海市领军人才和上海市十大青年经济人物。已出版《大国

    大城》《空间的力量》《中国的大国经济发展道路》《中国区域经济

    发展：回顾与展望》等多部专著。其论文也发表于多本国内外权威杂

    志。

    倪鹏飞

    现任中国社科院城市与竞争力研究中心主任，财经战略研究院院

    长助理，城市与房地产研究室主任、研究员。主编《中国城市竞争力

    报告》《中国住房发展报告》《国家竞争力报告》。联合主编《全球

    城市竞争力报告》(与美国学者彼得·卡尔·克索教授)，联合研究

    《世界城市：联系度指数》(与英国皇家社会科学院院士彼得·泰勒

    教授)。社会兼职包括全球城市竞争力跨国项目秘书长，中国城市竞

    争力报告课题组组长，中国城市学会、中国城市发展学会、中国城市

    经济学会等学会副秘书长，中国社科院青年人文社会科学研究中心副

    理事长等。主要致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学、城

    市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。在美国Journal of

    International Affairs、英国Urban Studies、《中国社会科学》和

    《经济研究》等国内外权威杂志上发表论文数十篇。代表作《中国城

    市竞争力报告》获得中国经济界的最高奖——孙冶方经济学著作奖

    (第十一届)。

    农汇福上海财经大学房地产经济学在读博士研究生，新加坡国立大学房

    地产研究中心(NUS-IRES)访问博士生。参与多项国家和省级课题研

    究，2016年获上海财经大学博士研究项目一等奖学金。主要研究兴趣

    为城市与房地产、地方官员行为、金融市场等。相关研究发表于

    Journal of Housing Economics、《统计研究》等国内外知名学术期

    刊。

    潘英丽

    现为上海交通大学现代金融研究中心主任、安泰经济与管理学院

    教授、上海市政府决策咨询研究基地潘英丽工作室首席专家、中国世

    界经济学会常务理事、上海世界经济学会副会长。主要研究领域为宏

    观经济学、国际金融理论与政策。近期主要成果有：《国际金融中

    心：历史经验与未来中国》(2010，三卷本)、《十字路口的金融体

    系：国际经验与中国选择》(中英文国际论文集，主编之一，2013)、《国际货币体系未来变革与人民币国际化》(2014，三卷

    本)。1996年因为发展我国社会科学教育事业做出的突出贡献，获得

    国务院特殊津贴。2002~2011年担任中国海运集团公司专家委员会委

    员。2011年以来担任招商银行独立董事。

    任泽平

    方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究

    室副主任，量化绩效考核常年名列前茅。曾担任国泰君安证券研究所

    董事总经理、首席宏观分析师，2015年新财富、水晶球等大满贯。兼

    任中国金融40人论坛特邀研究员、中国新供给50人论坛成员、中国人

    民大学经济研究所研究员等。曾在《人民日报》《经济研究》等报刊

    发表论文百篇，专著《宏观经济结构研究》入选当代经济学文库，译

    著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》(艾肯格林、铂金斯等著)。

    石心蕊

    现为北京大学—林肯土地研究院城市发展与土地政策研究中心研

    究员。2014年毕业于美国埃默里大学法学院，法学博士，纽约州执业

    律师。在法学院求学期间先后师从国际私法权威彼得·海教授和美国

    财产法、住房金融法专家弗兰克·S.亚历山大教授，参与编写了彼得

    ·海教授《美国法概论》(第四版)，主持翻译了亚历山大教授《土地

    银行与土地储备》。2014~2015年获得美国林肯研究院中国项目基金，研究和调查中美住房抵押贷款制度、不良资产处置、城市公共政策等

    问题。作为该项目成果的工作论文已由美国林肯研究院发布。

    韦志超

    上海交通大学金融应用数学双学士、北京大学经济学硕士、布朗

    大学经济学博士，现在华夏基金管理有限公司从事宏观研究。韦志超

    博士曾在国内外顶级经济管理学学术杂志Management Science、《经

    济研究》等发表过多篇文章。作为团队核心成员，韦志超博士曾经获

    得了2015年新财富、水晶球、金牛奖、第一财经、保险资管最佳分析

    师评选宏观第一名。

    熊义明

    上海交通大学金融学博士，现为国泰君安研究所宏观分析师，获

    得2015年新财富第一(团队)，研究领域为国际金融和宏观经济。有

    专著一本，曾在《世界经济》《上海证券报》《第一财经日报》等国

    内一流期刊媒体发表文章多篇。

    周江

    管理学博士，现任住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究

    员。主要研究方向：住房保障及住房政策、房地产经济、城市市政公

    用设施投融资等。主持和参与30多项课题研究，其中国家软科学研究

    计划4项，省部级课题10多项。参加工作以来在公开出版的报纸和期刊

    发表文章80余篇，其中核心期刊近30篇。目前已公开出版书籍15本，其中独著1本，合著5本，参编9本。2004年获湖北省科技进步奖三等

    奖，2008年、2011年、2012年获华夏建设科技进步三等奖(原建设部

    科学技术进步奖)。

    周文港

    香港大学经济社会学哲学博士，现任中国香港岭南大学中国经济

    研究部副总监、潘苏通沪港经济政策研究中心副主任。全国港澳研究

    会理事、香港紫荆研究院副院长兼秘书长、中山大学粤港澳发展研究

    院荣誉研究员、香港中文大学中国文化研究所当代中国文化研究中心

    名誉副研究员，曾任香港特区政府中央政策组特邀顾问等。目前主要

    从事中国内地与香港的经济发展、一带一路倡议、自由贸易区、产业

    发展、人民币国际化等研究。朱恩伟

    清华大学房地产研究所在读博士研究生。主要研究领域包括房地

    产市场监测、房地产投资与金融、土地管理等。曾参与覆盖全国90个

    城市的新建商品住房同质性价格指数的编制、基于微观数据的住房价

    格批量评估系统研发、北京市住房市场发展战略研究等课题。第一篇

    中国房地产市场发展的现状第1章

    房地产的存量结构与地区不平衡

    程沄

    房地产与其他商品或市场最重要的一个不同点，就在于它的

    地域性。小到一个房地产单位，大到整个市场，没有一个房子是

    相同的，没有一个市场是相同的。判断整个房地产是否处于健康

    发展，短期看库存的消化周期；中期看土地的供求关系、新开工

    情况和整个市场的结构(尤其是二手房市场)；长期看城市人口

    增速和年龄结构。

    本章的中心思想是：复苏分化，危机并存。

    我们知道，中国房地产市场经历了这几年的波动以后，从2015年

    开始已经出现了一些复苏的迹象，这个复苏正在稳定的进行中。然

    而，实际上由于地区发展的不均衡，产生了各种的分化现象，这个分

    化现象愈演愈烈。因此，在这个复苏且分化的过程中，危与机是同时

    并存的。

    房地产市场跟中国经济息息相关，跟我们老百姓生活息息相关。

    中国经济中，与房地产相关的上下游产业链上，大概涉及50多个产

    业，直接相关的产业就有十几个。所以无论你承认也好，不承认也

    罢，它对中国经济的支撑作用是毋庸置疑的。今天我们说要进行转

    型，或者权威人士说的中国经济要步入“L形”的发展，在这个过程

    中，作为关联十几个上下游的房地产业，它的作用更是举足轻重。

    其实，房地产与其他的商品或市场不同的最重要的一个特点，就

    在于它的地域性。房地产商品不是同质的，它是异质的。小到一个房

    地产单位，大到整个市场，没有两个房子是相同的，没有两个市场是

    相同的。但是如何判断整个房地产是否处于健康的发展，我想有三个

    方面，几个关键性的指标可以值得我们思考与判断。第一个方面，从短期来看，其实是库存的消化周期，这是一个必

    须关注的指标；第二个方面，从中期来看，实际上是土地的供求关

    系、新开工情况和整个市场的结构，尤其是二手房市场的结构，这些

    是决定整个市场中期发展的重要指标；第三个方面，从长期来看，城

    市人口增速和年龄结构，是非常重要的指标，当然还有其他的因素。

    所有这些关键指标实际上反映出这个城市房地产市场所呈现的一种供

    求关系，而供求关系最终又是通过价格体现。

    首先，让我们从短期来看，整个市场究竟是怎样的情况(图1.1)。

    从1999年到2015年，在过往的17年间，我国房地产市场经历了爆发性

    的增长。然而，从2009年到现在，无论商品房的建设还是销售，在

    2009年达到一个峰值以后，其实已经告别了高增长时代，这是我们对

    整个市场的基本判断。图1.1 全国商品房、商品住宅销售面积年增幅(1999~2015年；%)

    资料来源：中原集团研究中心

    告别高增长以后，经历2014年的回落，2015年整个市场又开始出

    现一个正增长，就是我们所说的复苏已经开始。但是这个复苏是在大

    的高增长结束这样一个背景上面产生的。在这个复苏过程中，我们也

    看到，整个市场的复苏是冷暖不均，呈现出区域化的局面。图1.2表现

    的是各城市新房市场的量价同比涨跌幅情况，冷暖不均显而易见。图1.2 各城市新房成交量价分布(2016年前4月)

    资料来源：各城市交易中心；中原集团研究中心

    在这张图里面，我们的数据覆盖了差不多40个重要城市，这40个

    城市包括了一线、二线、三线城市。可以看到，位于第一象限内的城

    市，无论是量也好，还是价格也好，都呈现出蓬勃发展的局面。但同

    在第一象限，不同城市的表现也是参差不一。

    我们看到近期发展的一些明星城市，比如除了一线城市以外，像

    苏州、南京、天津、厦门、武汉，都是最近两年发展起来的一些明星

    城市。即使在一线城市里面，也有不同的表现。我们可以看到，北上

    广深基本上呈现出两个梯队，上海和深圳算是一个梯队，广州和北京

    又是一个梯队。当然这些呈现出来的市场表现，其实与它背后的当地

    社会经济发展水平、政策及制度性的原因都分不开。

    短期看市场，让我们来观察一下库存的情况，图1.3所罗列出来的

    是过往三年的库存情况。国家统计局从2016年开始，库存的统计将以

    前的空置面积由待售面积代替。图1.3 全国商品住宅待售面积

    资料来源：国家统计局；中原集团研究中心这个定义表明的是什么呢？这些是属于建造好的、没有卖出去

    的、待销售的房屋面积。我们可以看到，近年来全国市场库存一直呈

    现出增长的趋势。但是从2015年10月份开始，增速已经放缓，而且放

    缓的趋势越来越明显，这是全国的情况。

    分城市来看，这里我们监测到的是18个城市的住宅可售面积。这

    个可售面积和待售面积不一样，待售面积是建好尚未卖的，可售面积

    是已经获得预售证的可以销售的面积。在这18个城市里面，也可分成

    一线、二线和三线。整体来看，这18个城市的库存去化周期都在走

    低，平均去化周期大概已经接近8个月。一线相对来说存量比较低一

    些，它的去化周期约在6~8个月，二线去化周期在10个月左右。具体来

    看，各线城市表现也分化不一。图1.4是截至2016年3月的18个城市可

    售面积的现状。我们可以看到，像上海、南京、合肥等城市的库存较

    低，去化周期在4个月以下；而相对较高的有长沙、成都、天津和青

    岛，最高的超过14个月。图1.4 重点城市商品住宅可售面积(截至2016年3月)

    资料来源：各城市交易中心；中原集团研究中心

    因此，通过库存情况来看短期市场，目前整体库存已经出现了一

    定程度的消化，而且库存增长稳步下降，这得益于过去一段时间整个

    销售的好转和政策的一些支持，其中我们也看到各线城市表现分化。中期来看市场的发展，也有几个重要指标。其中一个是新开工的

    情况，尽管库存已经得到了相对稳定的控制，但是从新开工的情况来

    看，整体开工仍然处于低位，图1.5是整体商品住宅新开工和竣工的情

    况。可以看到，在过去一年半里，整体新开工同比增长一直处于负增

    长的区间。从2016年年初开始，新开工已经从低位开始有所复苏。图1.5 全国商品住宅新开工面积及竣工面积

    资料来源：国家统计局；中原集团研究中心新开工这个指标不仅仅反映了未来市场的供应，其实它也对政策

    导向起到提示性的作用。我们看2008年到2016年3月(图1.6)，当新

    开工整体增幅出现一个大波动的时候，往往也是引发政策进行调整的

    时候。我们可以看到几个节点。很明显，2009年之前，新开工增幅处

    于一个高位；到2009年年初，整个2009年持续到第三季度一直处于比

    较低的水平，这个时候降息、减税等政策陆续出台。同样在2010年，我们可以看到，新开工在前期政策刺激下，应该说出现非常强劲的反

    弹，增幅快速增长，达到了近年来的一个高位。于是，限购政策开始

    启动，这次限购是从区域性发展到几乎全国范围。然后新开工增幅又

    进入负增长空间，又引发了降准降息等一系列政策。一旦市场有起色

    的时候，我们看到新“国五条”、二手房20%的个税的征收。市场2014

    年进入低迷的时候，整体政策也开始松动，如出现“930”“新

    930”等等一系列政策。图1.6 全国商品住宅新开工增幅(%)与调控政策的关系

    资料来源：国家统计局；中原集团研究中心

    到2016年年初，新开工指标又出现了相对比较强劲的反弹，这主

    要得益于前期基数比较低，所以反弹幅度比较大。新开工指标总体来

    说决定了中期市场的变化，也对市场的政策导向起到了一定的提示作

    用。目前，二线城市新开工复苏情况相对比较优先，主要得益于二线

    城市库存消化情况相对较好，竣工也开始顺利增长。然而，就全国整

    体情况而言，库存依然在高位，新开工意愿仍旧较低，全国整体土地

    供应仍在减少。

    中期看市场的另一个重要指标，就是二手房市场的占比。我们已

    经看到，全国新房建设的巅峰时期已经过了，2009年是一个峰值，整

    个巅峰时期过了以后，存量房时代就开始了。我们曾对40个重点城市

    的人均新房累计面积进行了估算，可以看到一线城市的人均新房累计

    销售面积大概是在10平方米左右，而现在包括二线在内的40个重点城

    市都有与一线城市接近的趋势。因此整体来说，新房建设未来的空间

    相对有限。当然，城市不可能无限制地扩张新房建设，土地资源有限

    也带来了新房市场空间的缩窄。根据我们所能获得的可比数据(图

    1.7)，可以看到过往几年16个重点城市的二手房市场整体销售状况，特别是2015年的增长速度已超过了新房市场。北上广深等一线城市的

    二手房占比已经超过新房市场，这表明这些城市都已经进入了相对平

    稳的发展时期，二手房市场与新房市场一起构成了整体的市场供应，整个市场的供求关系也达到了新的平衡。图1.7 16个重点城市新房与二手住宅销售情况

    资料来源：各城市交易中心；中原集团研究中心

    最后，从长期来看市场的发展，人口的因素大概是最大的影响因

    素。根据第六次人口普查数据所反映的全国人口流动状况(包括净流

    入人口为正的地区和净流入人口为负的地区)可以了解到，除了中部

    地区以外，人口基本上往东西两端流入，即沿海地区大量人口流入，还有就是像内蒙古和新疆在内的西北这些地方有一些人口流入，但是

    那些人口流入相对比较低。所以，整体呈现出人口向大城市尤其是特

    大城市聚集的趋势。大家回忆一下之前我们讲到的40个城市量价结构

    图(图1.2)，出现在第一象限的城市都有一个重要特征，即人口呈正

    增长，人口增长是支撑房地产市场可持续性发展的一个非常重要的因

    素。

    我们还对国内300多个城市做了一个基本的梳理，大概有三种类型

    的人口结构对房地产市场有重要的作用。这三个类型分别是金字塔

    型、大学城型和枫叶型(图1.8)，实际上都反映出从25~45岁这段人口

    的比重相对比较高，而这一人口段往往是支撑整个城市住房购买需求

    的最重要力量。符合金字塔型的有深圳、厦门、上海、广州、杭州、东莞、惠州、泉州、南宁、中山等14个城市，大学城型的有武汉、南

    京、西安等9个城市，枫叶型的有天津、重庆、宁波、无锡、常州、唐

    山、扬州、洛阳、海口、安庆、泸州、襄阳等16个城市。图1.8 城市人口年龄结构的类型

    除了人口因素以外，经济发展才是真正导致人口增长的根本因

    素，所以我们对这40个重点城市的经济实力和产业格局做了一些分

    析。通过图1.9可以很明显看到一线城市和二、三线城市之间的差距。

    其中很有意思的是像东莞这样的城市，它的经济实力如果仅仅从三个

    重要指标来看，在这40个城市里面是名列前茅的，这也是为何东莞近

    年来房地产市场蓬勃发展的原因之一。同时，产业格局也决定了一个

    城市是否具有生活方式的吸引力，而第三产业对人口的吸引力其实是

    最高的。往往在第二产业为主的城市，它的房地产市场表现，无论从

    购买力还是城市人口吸引力方面，都处于相对较弱的状态。

    综上我们可以看到，判断房地产市场的发展，无论是短期从去库

    存情况，中期从土地供求关系、二手房的格局、新房的发展状态，还

    是长期从人口因素，这几个方面其实都反映了一个城市的基本面。我

    们可以从这三个方面对城市进行梳理，城市房地产市场是否健康发

    展，实际上跟这些指标息息相关。

    总而言之，看待一个城市的发展，看待一个房地产市场的发展，不是单一维度的，需要综合地去判断。图1.9 40个重点城市经济实力(2013年底)

    资料来源：各地统计局；中原集团研究中心第2章

    农民工购房市民化：不仅仅是为了去库存

    倪鹏飞

    中国转型发展的主要问题是农民问题。

    解决农民工住房问题，可以考虑将购房农民工纳入居住证覆

    盖人群，产权分割分期出售，农民工农村土地、住房财产市场化

    交易，改进地级以下城市财政、补贴制度等等。

    1. 农民工购房市民化仅仅是为去库存？

    自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀

    升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总

    库存达40亿平方米，商品住房过剩库存高达21亿平方米。库存长期积

    压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此，去库存

    是当前住房政策首要目标。但是试图继续使用连续多年的宏观经济刺

    激政策，扩大城镇现有的刚性需求和改善性需求，短期内不可能化解

    规模如此巨大的过剩库存。开辟新需求即支持农民工购房，是快速消

    化过剩库存，促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。

    中国实现从传统乡村社会向现代社会的成功转型，是每个中国人

    都在建设的实现个人转变、家庭富裕与国家富强、民族复兴的“家国

    梦”。与中国革命一样，中国转型发展的主要问题是农民问题。转型

    的主要目标是，让占全部人口绝大多数的农民变成工人和市民，过上

    幸福生活，让国家从传统落后的农业国家变为先进现代的国家，实现

    国家富强与民族复兴。农民是中国转型的主体力量，农民的不懈奋

    斗，改变自己与家庭的命运，推动国家富强与民族复兴。农民工是当代中国最可爱的人，像辛勤耕耘的黄牛，吃的是草，挤的是奶。作为先进农民和中坚工人，他们在最艰苦、最恶劣的工作

    环境里，从事着最苦最累的工作，起早贪黑加班加点，奉献智慧，挥

    洒汗水。他们建设一座座城镇和一栋栋高楼，让中国发生巨变；他们

    制造数以万亿计的商品与服务，通过一艘艘巨轮和一列列火车涌向八

    方，让世界发生改变；他们创造了充分涌流的滚滚财富，形成了不竭

    的中国红利。农民工不仅是中国转型的主力军，而且是中国奇迹的主

    创人、全球增长的新动力。

    但是，农民工个人及家庭却长期工资微薄，待遇缺失，蜗居工

    棚，节衣缩食，夫妻两地，骨肉分离，客居异乡，寄人篱下。他们住

    在城市里但没有自己的住房，没有温馨的家，不能实现家庭团聚，不

    能享受天伦之乐，不能过上正常的家庭生活，不能在城镇安居乐业。

    他们付出牺牲与代价，远未得到像城里人一样的基本公正待遇。

    今日中国，行在“跨越中等收入陷阱”的最后一步。中国经济宏

    观层面面临：经济增长持续下行；转型升级举步维艰；全面改革步履

    蹒跚；房地产阶段性过剩；城镇化结构性失衡。

    这些宏观层面恰恰与农民工问题有关：经济增长的需求不足和供

    给问题，来自于半城镇化导致的需求缺口；户籍制度、财税制度、土

    地制度和金融制度的改革，主要是涉及农民工购房及其市民化。因

    此，农民工购房具有一石多鸟效应。首先，农民工是楼市的“救市

    主”，农民工购房化解房地产库存；其次，农民工购房带动投资和消

    费从而稳定增长和促进转型；再次，鼓励农民工购房将可以倒逼改

    革；最后，农民购房圆了农民工的住房梦，也圆了人民幸福的梦。

    2. 中国住房空置和库存究竟有多少？

    鼓励农民工购房，除了农民工购房发挥多重效应外，还基于住房

    的现有存量、过剩库存和潜在增供给(见表2.1)。

    表2.1 城镇住房开发存量的具体构成(2011~2015年)首先，当前已售住房存量估计在280亿平方米，住房存量处在接近

    饱和状态。根据第六次人口普查推算：2015年人均住房面积34.33平方

    米，总面积为240亿平方米，含正式住房及非正式住房，不含空置住

    房。而结合中国家庭金融调查与研究中心关于城镇住房空置率的调查

    等，空置率应该接近20%，空置面积40亿平方米。从人均面积看，处在

    比较高的水平：7.68亿全部常住人口计算人均住房建筑面积达到36.5

    平方米，5亿户籍人口人均住房建筑面积在56平方米；从户均套数看，住房空置率也处在15%~20%合理区间的边缘。但根据第六次人口普查推

    算：2015年，有31.1%的城镇家庭住房在30平方米以下，36.5%(1.5亿人口)家庭住房不同时拥有厨房和厕所，有10%左右的住房建于1980年

    之前。

    其次，当前过剩库存高达21亿平方米，目前过剩库存积压主要集

    中在地级及以下城市。其中，现房过剩1亿平方米(超过18个月外)；

    期房过剩19.923亿平方米(超过两年外)。总库存为39.96亿平方米。

    其中，待售现房库存4.2585亿平方米(去化期23个月)；待售期房库

    存35.7亿平方米(库存=施工面积51.48亿平方米-两年销售15.78亿平

    方米)(去化期4.5年)。

    再次，保持新常态下的投资增速，未来新增供给可能达67.2亿平

    方米。未来5年要保持6.5%以上的增长，在新的动力还不太强劲的情况

    下，商品住房投资等指标恢复和保持在10%左右的新常态增长。如果在

    每年10亿平方米(近几年的销售均值)的基础上，每年10%未来新增供

    给至少67.2亿平方米。

    最后，2020年总库存预计将在350亿平方米左右，按常住人口计算

    人均40平方米。当前过剩库存21亿平方米，未来5年新增库存67.2亿平

    方米，未来5年拆迁估算18亿平方米。按2020年常住人口8.7亿计算，城镇常住人口人均住房面积为40平方米。

    3. 未来5年中国住房有效需求究竟有多少？

    鼓励农民工购房，让农民工成为楼市“救市主”，更因为城镇居

    民潜在有效的需求，难以消化和匹配住房现有存量、过剩库存和潜在

    的新增供给规模。城镇住房需求最终决定城镇人口的总量及其变动趋

    势。2014年，中国城镇常住人口达到7.7亿；其中，存量户籍人口接近

    5亿，非户籍常住人口2.7亿。

    首先，鉴于住房拥有不均以及30%住房配套不全等，“十三五”期

    间，城镇户籍人口中仍有1亿左右住房困难的低收入家庭，需要获得大

    约3800万套(预计30亿平方米)的安居性住房保障，包括棚户区改

    造、公廉租房等。即使一部分由实物化保障改由货币化保障，按照50%

    的购买量计算，将有15亿平方米从市场购买，每年达3亿元。其次，虽然总体上城镇户籍人口可能已过户均1∶1套的饱和标

    准，鉴于住房拥有不均以及30%住房配套不全等，户籍人口中仍有超过

    1亿的中等及以上人口具有改善性需求和刚性需求(1400万家庭)。若

    假设最近几年年均销售10亿平方米都视为城镇居民的刚性和改善性需

    求，并假定未来5年年均规模不变，“十三五”期间总需求为50亿平方

    米。

    因此，未来5年城镇户籍人口商品住房总需求达65亿平方米左右。

    但当前过剩库存与未来潜在供给之和为88亿平方米左右。因此，完成

    去库存和保持住房市场的可持续增长，必须开辟新需求，其中最为现

    实的需求即农民工市民化的住房需求。

    未来5年农民工新增购房总共有可能达23.1亿平方米。根据国家统

    计局的农民工调查：2014年农民工总数2.7亿，其中，1.7亿外出农民

    工居住情况十分糟糕：在城镇自购房住的仅为1%；回农村住的13.3%；

    租房住的36.8%；住工棚的17.2%；住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1

    亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方

    米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

    4. 农民工在哪里能买得起房，安得起家？

    农民工能否或者在哪里买得起房，关键是看农民工收入、就业的

    城镇及对应城镇的房价。根据国家统计局的农民工调查：2014年1.7亿

    的外出农民工，从家庭迁徙看，举家外出的占20%，一人外出的占

    80%；从就业城镇看，外出农民工30.5%在直辖市和省会，69.1%在地级

    市和小城镇；从收入及增长看，平均收入为2864元，增长率为9.8%，其中，建筑业最高，为3292元，居民服务、修理和其他服务业最低，为2532元(见表2.2和表2.3)。基于以上数据与《中国统计年鉴》数据

    及各地住房价格数据，可以对农民工的购房可支付能力进行粗略估

    算。

    表2.2 2014年外出农民工流向地区分布及构成第一，关于农民工家庭收入的估算。一般而言，农民工夫妇在城

    镇就业和只有一个在城镇就业，收入是不同的。按照国家统计局调查

    数据和统计数据估算，全迁家庭每年收入为8万元，其中，工资收入

    7.2万元(按月平均3000元估算)，农业收入估计0.8万元(根据农民

    纯收入估算)，见表2.3。单迁家庭每年收入为4.1万元，其中，工资

    收入为3.6万元，农业收入1.5万元。

    表2.3 分行业农民工人均月收入及增幅(单位：元；%)第二，不同区域和级别城市房价的估算。省会级以上地级城市房

    价均超过每平方米7000元均价计算，一套100平方米的住房价格超70万

    元，首付超过14万元；地级城市按每平方米5000元均价计算，一套100

    平方米的住房为50万元，首付至少10万元；县级城市按每平方米3000

    元均价计算，一套100平方米的住房30万元，首付至少6万元；中心城

    镇按每平方米1500元价格计算，一套100平方米的住房需要15万元，首

    付至少3万元。

    第三，农民工的购房可支付能力的匡算。通过不同城市的房价和

    不同家庭的收入状况测算房价收入比。全迁家庭地级市、县级市和中

    心镇的房价收入比分别为：1∶6.75；1∶3.75；1∶1.5。单迁家庭在

    地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为：1∶12.5；1∶6.75；

    1∶3.75。按照国际上认同的房价收入比，1∶2到1∶6之间都是合理区

    间。可以看出，全迁和单迁家庭在省会以上城市购房，可支付能力均

    超出合理区间；单迁家庭在地级城市购房可支付能力超出合理区间。总体上，农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力，在省

    会及以上城市不具备住房可支付能力，在东部地区的农民工家庭住房

    支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。同

    时，由于农民工近70%在地级及以下城镇就业，比较而言，权利、身份

    认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此，农民工

    最适合、最可能在地级及以下城镇购房。

    5. 农民工购房比例低的原因在哪里？

    虽然在住房金融等制度体系完善的假定下，农民工在地级及以下

    城镇基本具备住房可支付能力，但举家外出就业家庭仍可能存在50%的

    资金缺口，一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。住房金融等相

    关制度的缺失和约束，地级及以下城市的基础设施与公共服务问题，导致农民工现实的购房比例极其低下。

    第一，农民工购房能力因为金融排斥和制度约束而受限。首先，在政策性住房金融方面，参加了住房公积金的外出农民工仅占5.6%，并且不能结转，不能用于租房。其次，在商业性金融方面，农民工在

    流入地购房，办理住房抵押贷款存在严重户籍歧视，而农民工在输出

    地，进行以土地、住房等固定资产抵押获取贷款，还存在着诸多障

    碍。另外，能够形成农民工收入的土地承包、宅基地使用权和集体收

    益权也难以交易兑付。收入和资产难以变现。

    第二，农民工购房意愿因为城市环境差和户籍歧视而下降。首

    先，公共服务的提供以户籍为依据，农民工购房不能获得与城镇人口

    相同的教育、医疗、就业、社保等，从而降低了农民工购房的意愿。

    其次，全国的地级及以下的基础设施缺乏，公共服务水平低，尤其是

    中西部地区的小城镇，基础设施和公共服务严重缺失，尽管农民工具

    有购买能力，也没有意愿购房迁入。

    6. 解决农民工住房的答案在哪里？

    让农民工通过“建设自己的房间”化解房地产库存，通过加快农

    民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。第一，借鉴曾经的蓝印户口制度，将购房住户纳入居住证覆盖人

    群。全面推进并完善居住证制度，凡购房不再考虑就业或者交纳社保

    的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是子女有

    平等优质教育权利。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机

    会，并将其纳入就业与创业服务体系，给予服务和支持。

    第二，探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售。

    一方面开发商资金紧张，亟待去库存，另一方面，农民工购买力有

    限，要解决扭结，实现多赢。实行产权开发商部分持有、部分出售给

    购房者的办法，共同到银行办理并获得抵押贷款。开发商与购房者可

    按3∶7、5∶5、7∶3比例持有，开发商将持有产权部分租给业主，并

    商定未来若干年以怎样的价格全部出售给购房家庭。

    第三，建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民

    工。针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况，建立普惠的政策性住房金融体系，扩大公积金对中、低收入居民的覆

    盖，将公积金覆盖到农民工，并实行异地提取购房制度；建立商业性

    普惠金融体系，让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机

    会，同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

    第四，允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房，成

    为“人地挂钩”视域下农民工家庭住房问题解困的根本举措。农民工

    在农村的财产权保护和市场化交易，不仅有助于资源合理利用和农民

    在城镇里乐业，而且有助于其在城镇安居。但是还存在不少法律和制

    度性障碍。为此，总结试点经验，抓紧切实改革土地制度，全面推开

    土地承包权流转、宅基地使用权转让和集体收益分配权落实。

    第五，改进地级以下城市的基础设施与公共服务。建立与常住人

    口挂钩、分级负责的财政体制，加大对行政级别低的城镇的转移支付

    力度，建立农民工住房补贴制度。加快制定向小城市倾斜的投资政

    策，引导产业项目和基础设施，建设在住房支付能力强的小城市布

    局，提高其就业吸纳能力，改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能

    力错配的现状，激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。第3章

    住房市场库存与地区间不平衡

    刘洪玉 朱恩伟

    不同城市的住房市场，应有不同政策目标：一线城市控制价

    格(吸纳周期短、住房价格高)；二线城市维持当前状态(吸纳

    周期短、住房价格低)；三、四线城市去库存(吸纳周期长、住

    房价格低)。

    1. 引言

    限购限贷并未有效抑制快速上涨的房价

    自2009年开始，全国住房价格迅速攀升。为抑制房价持续快速上

    涨，国务院于2010年1月和4月先后发布住房市场调控政策，其中包括

    对住房投资进行一系列信贷和财税政策限制，并首次提出“限购”，即要求一些房价过高的城市限制家庭购房套数。随后，全国46个城市

    先后颁布“限购令”。在此后三年内，国务院持续加强对住房市场的

    干预，不断提高住房首付比例和贷款利率以及相关税费标准，并加强

    限购措施。但每一次的住房市场调控都仅能在非常短的时间内抑制房

    价上涨，随后住房市场便将政府对住房市场的抑制政策逆向解读为房

    价上涨的信号，导致住房价格恢复持续上涨的趋势。总体上而言，政

    府对于住房市场的调控都没能在长期取得明显的效果。

    新常态下楼市低迷，去库存成为重要任务

    2014年上半年，在没有任何进一步调控政策出台的情况下，全国

    住房价格出现连续的环比下跌。2014年9月，央行出台政策放松了此前

    对住房抵押贷款的限制，但房价依然保持小幅下跌的趋势。2014年末，住房市场库存达到历史最高位。2015年随着整体经济全面进

    入“新常态”，各行业面临产业升级调整，“去库存”成为重要的政

    策目标。伴随着央行连续多次降息降准，住房市场政策也进一步放

    开，包括进一步降低首付比例和相关税收，部分城市甚至对部分家庭

    发放购房补贴，并尝试改革户籍制度以进一步扩大住房需求。与此同

    时，2015年7月起绝大多数城市陆续取消限购令，至2015年底仅剩北

    京、上海、广州和深圳四个一线城市仍然保持限购政策。

    去库存政策效果两极，住房市场分化加剧

    随着这一系列住房市场刺激政策的颁布，2015年住房市场复苏，交易量和价格都有明显上涨。其中，2015年末以深圳为首的一线城市

    房价开始出现巨大涨幅，引起了社会的广泛关注。与此同时，不少新

    闻指出许多三、四线城市去库存政策效果不佳，住房需求不足，房价

    持续低迷。一线城市和三、四线城市房地产市场的显著差异被喻

    为“冰火两重天”，住房市场库存的地区间不平衡成为政府、学界乃

    至整个社会的关注热点。刘琳指出，截至2015年末一线城市房地产库

    存完全消化，而部分二线城市和多数三、四线城市仍然面临较为严峻

    的去库存问题。沈孝强和吴次芳根据供需理论构建指标评价城市住房

    库存消化能力，发现库存消化能力在城市间存在明显的差异，以此对

    住房市场进行分区并建议根据区域特点采取差异化的调控政策。

    库存和去库存地区间差异规律值得关注

    一些学者还进一步讨论了导致住房库存城市间分布差异的因素及

    影响规律。一些学者指出了人口增长对住房需求的决定性作用，进而

    影响库存的去化情况。我国目前还处于快速城市化阶段，人口流入是

    城市住房需求的重要来源。因而在住房政策放宽后，城市对于人口的

    吸引力越大，住房需求的增量就越为明显；反之，对于人口吸引力不

    大的城市住房市场本身已经见顶，需求增量就较为有限。这一观点也

    在一定程度上解释了一线城市去库存效果明显好于三、四线城市的现

    象。另一方面，一些学者还观察到了位于大城市周边的城市房价在住

    房政策放宽后的大幅上涨。尤其对于一线城市而言，人口容纳能力有

    限，住房供给无法满足日益增长的住房需求，而处于其周边的城市可

    以在一定程度上承接这部分的外溢需求。

    本章测算了72个城市不同层次的住房库存量，并计算了各层次库

    存对应的吸纳周期，然后分别讨论了两者在各线城市的差异以及后者与住房价格间的关系。在此基础上，进一步通过建立实证模型检验了

    不同因素对吸纳周期的影响。研究发现，2015年去库存政策显著降低

    了城市住房库存整体水平，但住房库存在地区间的分布存在明显的不

    平衡现象。除三、四线城市库存量明显高于一、二线城市外，城市对

    人口的吸引力和周边大城市的数量都会对城市住房库存产生显著影

    响。

    2. 商品住房库存及现状特点

    商品住房库存及其分类

    对一般企业而言，产品库存狭义上是指可以直接销售的成品，广

    义上也包括用于生产的原材料。房地产开发周期远远长于其他行业产

    品的生产周期，其库存的分类相应的也更为丰富。此外，我国商品房

    预售制度允许开发商将尚未竣工的商品房作为期房销售，并且预售面

    积在总体销售面积中占比超过90%，这使得商品房的销售与竣工在很大

    程度上相互分离，让商品住房库存的分类更为复杂。根据商品房所处

    开发周期的不同阶段和销售状态可以较为系统地将其库存分为以下四

    个层次。

    第一层次的商品住房库存(以下简称“库存1”)是已竣工并作为

    现房上市，但尚未销售出去的商品房，这与国家统计局公布的“商品

    房待售面积”含义相同。

    第二层次的商品住房库存(以下简称“库存2”)是尚未竣工而取

    得预售许可作为期房上市，但尚未预售出去的商品房。库存1和库存2

    与住建部统计的“期末累计可售面积”含义相同，都是已上市的产

    品，属于典型意义上的库存。

    第三层次的商品住房库存(以下简称“库存3”)是尚未竣工也未

    取得预售许可的在建商品房。相比库存1和库存2，库存3尚未作为产品

    上市，属于较为广义上的库存。但在建工程的停工会对开发商造成巨

    大的损失，因而除非极端情况，库存3一定会在未来一段时间内转化为

    库存1或库存2。第四层次的商品住房库存(以下简称“库存4”)是开发商已受让

    使用权但尚未投入建设的土地(对应的规划建筑面积)。库存4是更为

    广义的库存，在房地产市场分析中也被称为潜在供给，通常无法准确

    预计其转化为库存3所需的时间。

    以上四个层次的库存完整覆盖了商品房的开发销售周期，且在定

    义上互相没有重叠，其与开发销售周期的关系如图3.1所示。需要注意

    的是，部分商品房建设完成后将留作他用，不会进行上市销售，在本

    章中称为“非销售面积”。这一部分商品房在定义上不属于库存，需

    要在计算中加以剔除。还需要指出的是，不同层次的库存在转化过程

    中可能存在一定的损耗，包括开发商因为拖欠土地费用导致使用权被

    地方政府收回，因为拖欠工程款导致在建项目停工烂尾等。因此，库

    存4不一定能完全转化为库存3，库存3也不一定能完全转化为库存2或

    库存1。

    图3.1 库存分类与商品房开发销售周期

    注：图中数字1~4分别指代库存1、库存2、库存3和库存4；代表非销售面积。

    不同层次的库存，其经济含义有很大差别。从库存对房地产市场

    的影响程度来看，库存1和库存2都已上市，对市场影响最为直接，造

    成的库存压力也最为明显；库存3已投入建设，在未来一定时间内几乎

    一定会上市，常被开发商称为可销售的“货值”，是未来库存压力的

    最直接来源；库存4为潜在供给，投入建设的时间受开发商控制，造成的库存压力较小，但也会给土地持有者带来巨大的财务压力，可能引

    起房地产市场风险。从去库存的方法来看，库存1和库存2的去化属于

    短期政策目标，可以依靠财税政策和信贷政策的调整实现；库存3和库

    存4的去化属于中长期政策目标，应当与住房制度和户籍制度的进一步

    深化改革同步实现。

    商品住房的库存状况

    根据本章章末附录所示方法可以在理论上计算我国商品住房中各

    层次的库存量。但其中，土地购置面积中仅有通过招拍挂、出让部分

    的统计数据较为完整，而协议出让部分面积数量巨大不可忽略，因而

    在实践中无法准确计算库存4。除此以外，数据来源完整的共计72个城

    市，包括4个一线城市，25个二线城市和43个三、四线城市。计算得到

    我国商品住房在2009~2015年间各层次库存量如表3.1所示。

    表3.1 商品住房库存量从72个城市总体来看，从2009年开始商品住房库存总量稳步上

    升，于2014年达到历史最高值，2015年略有下降，说明2015年去库存

    政策在整体上取得了一定的效果。库存1占比远小于库存2，两者之比

    长期稳定在10%上下，可知我国商品住房主要通过预售方式进行销售。

    库存1和库存2的占比又远小于库存3，但前两者占比在近年来有所上

    升。

    从各线城市来看，商品住房库存总量均在2015年有所下降，说明

    2015年去库存政策在各线城市均发挥了一定的作用。一线城市中，库

    存1和库存2的比值约为30%，明显高于平均水平，这说明一线城市中现

    房库存所占比例更高。一线城市商品住房供不应求，且存在更多的豪

    宅，开发商更有动力持有住房并从房价上涨中获利，因此可以推测一

    线城市高比例的现房库存在一定程度上是开发商有意为之(而非需求

    不足)。此外，一线城市库存1和库存2的占比也明显高于其他各线城

    市，说明一线城市的在建库存量相对偏低，未来住房上市供应量将相

    对不足。

    3. 商品住房的吸纳周期

    商品住房吸纳周期状况

    许多研究都使用吸纳周期作为标准化的库存指标，并观察到住房

    市场吸纳周期与价格之间的反向波动关系。对于库存1和库存2，吸纳

    周期是按照当前销售速度将当前库存全部销售出去所需要的时间，为

    克服季节性影响，本章使用计算时点前12个月月均成交量表征住房销

    售速度。对于库存3，吸纳周期是按照当前去化速度将当前库存全部转

    化为库存1或库存2所需要的时间，其去化途径可分为预售上市和现售

    上市两种，本章使用计算时点前12个月月均上市量表征库存3的去化速

    度。计算得到我国商品住房在2009~2015年间72个城市各层次库存对应

    的吸纳周期，如表3.2所示。

    表3.2 商品住房吸纳周期从72个城市总体来看，从2009年开始库存1和库存2的吸纳周期均

    稳步上升，于2014年达到历史最高值，2015年略有下降，库存3的吸纳

    周期反而在近年有所下降。库存1的吸纳周期明显高于库存2，这说明虽然现房库存量少，但销售速度相对更低，因而吸纳当前库存所需要

    的时间更长。

    从各线城市来看，各层次吸纳周期的时间变化和72个城市总体变

    化基本一致。三、四线城市各层次库存的吸纳周期均高于一、二线城

    市，可见商品住房的各层次的库存压力都集中在三、四线城市。

    商品住房吸纳周期与价格的关系

    本小节仅使用库存1和库存2研究商品住房吸纳周期与价格的关

    系，城市样本数量可拓展到90个城市。图3.2展示了90个城市商品住房

    平均吸纳周期和新建商品住房价格指数的变化情况。从长期变化来

    看，全国住房市场吸纳周期和价格均呈现整体上升的趋势。从周期性

    波动来看，吸纳周期与价格呈现明显的反向变化关系，这一结果与以

    往吸纳周期的相关研究均一致。图3.2 所有城市平均吸纳周期和新建商品住房价格指数

    图3.3展示了各线城市平均吸纳周期和新建商品住房价格指数的变

    化情况。可以发现，一线和二线城市的吸纳周期的变化特征没有明显

    区别，而三、四线城市的吸纳周期自2012年开始与一、二线城市出现明显分化。另一方面，二线城市的住房价格变化更接近三、四线城

    市，一线城市在2010年、2013年和2015年连续三次增幅都远高于其他

    各线城市，使得住房价格在一线城市和其他各线城市之间呈现明显分

    化。

    图3.3 各线城市平均吸纳周期和新建商品住房价格指数

    不同城市住房市场面临的景况存在显著的差异，相应的政策目标

    也应当有所不同。整体上而言，一线城市吸纳周期短而住房价格高，住房政策的目标首先应当是控制价格；二线城市吸纳周期短而住房价

    格低，政策目标应当是维持当前状态；三、四线城市吸纳周期长而住

    房价格低，政策目标应当是去库存。如果简单使用全国统一的住房市场调控政策，必然无法照顾到各线城市住房市场的不同景况，导致顾

    此失彼。在2015年“去库存”政策的刺激下，各线城市住房吸纳周期

    整体上均大幅下降，对政策刺激的响应十分一致，但在价格变化上，一线城市的住房价格增速却远远高于其他各线城市。可以说，“去库

    存”政策的确实现了其政策目标，即降低了各线城市的住房库存量，但与此同时却大幅推高了一线城市的住房价格，与其本来所追求的政

    策目标相悖。

    4. 商品住房吸纳周期的影响因素

    不同城市的住房库存存在明显的分化现象，但仅仅根据城市等级

    将城市分组，并对各组城市住房吸纳周期加以分析还远不够完备，因

    为同组城市内部不同城市之间住房市场也存在诸多差异。例如，三、四线城市的平均吸纳周期在2015年有明显的下降，表现与一、二线城

    市非常一致(图3.3A图)，这就说明三、四线城市中至少有相当一部

    分库存量得到了有效的去化，可见仅按照城市等级研究不同城市的住

    房库存已经不再有效。为进一步探究城市商品住房吸纳周期的影响因

    素，本章结合第一节的讨论提出以下两条待检验假设。

    假设一：城市周边大城市数量越多，吸纳周期越短。

    假设二：城市人口增长率越高，吸纳周期越短。

    本章基于2014年和2015年89个城市的数据建立回归模型检验以上

    假设。其中，以库存1和库存2的吸纳周期作为被解释变量；以前5年常

    住人口年均增长率表征人口增长率，以城市周围200千米范围内的一线

    和二线城市的数量表征城市周边大城市的数量，作为主要解释变量；

    以人均GDP和常住人口等基础人口经济变量以及城市等级作为控制变

    量。模型涉及的所有变量的描述性统计如表3.3所示。

    表3.3 变量描述性统计表3.4展示了全样本回归的结果。模型(1)检验了吸纳周期在不

    同等级城市间的差异，结果显示三、四线城市的吸纳周期明显高于

    一、二线城市(15%显著性水平)。此外，2015年吸纳周期显著低于

    2014年，再次验证了2015年去库存政策在整体上的效果。模型(2)检

    验了周边大城市的数量对城市吸纳周期的影响，结果显示200千米内一

    线城市数量越多，吸纳周期越短，而二线城市的影响则不显著。这说

    明一线城市的确存在明显的人口外溢，增加了周边城市的住房需求，使得周边城市的住房库存明显降低；而对于二线城市，这一效果并不

    明显。模型(3)检验了人口增长率对城市吸纳周期的影响，结果显示

    人口增速越高，吸纳周期越短。这说明城市对人口的吸引力显著影响

    城市的住房需求，进而影响城市的住房库存水平。模型(4)对以上结

    果进行检验，结果稳健。

    表3.4 全样本回归结果注：括号中为t统计量；、 、 分别代表在10%、5%和1%统计水平上显著。

    为进一步探究2015年去库存政策对城市库存水平的影响，本章将

    样本按年度分为两个子样本分别进行回归分析(表3.5)。结果显示，周边大城市的数量对城市住房吸纳周期的影响在不同年度基本保持稳

    健，但人口增长率的影响却仅在2015年保持显著。这说明人口的增长

    虽然会造成相应的住房需求，但在2015年之前住房政策抑制了高人口

    吸引力城市中的住房需求；2015年住房政策放宽后，这部分住房需求

    得到了有效的释放。而对人口缺乏吸引力的城市而言，即使在住房政

    策放宽后，也没有相应的住房需求可以释放。

    表3.5 子样本回归结果注：括号中为t统计量；、 、 分别代表在10%、5%和1%统计水平上显著。

    5. 结论和建议

    本章测算了72个城市不同层次的住房库存量，并讨论了住房库存

    在各线城市间的分布。在此基础上，计算各层次库存对应的吸纳周

    期，并研究了吸纳周期与房价的关系，以及吸纳周期的影响因素。研

    究发现，2015年去库存政策显著降低了城市住房库存整体水平；三、四线城市住房库存量明显高于一、二线城市；城市人口增长率越高，或城市周边大城市数量越多，城市住房库存水平越低。

    住房市场库存的地区间不平衡为政策制定带来了巨大挑战，相关

    政策也在针对不同住房市场状况调整调控措施上进行了一定的尝试。

    例如2016年2月初，央行根据城市是否限购设置了不同的商业贷款最低

    首付比例，其中限购城市为30%，非限购城市为25%。这一规定的根据

    是，非限购城市相比限购城市整体上住房价格更低、去库存压力更

    大，相应的首付比例限制应当更为宽松。但是，这种程度的“因城施

    策”仍然较为粗糙，实际效果也并不理想。

    本章给出了我国当前住房库存在城市间的分布情况及其影响因

    素，据此可以给出更为精细化的政策建议。对人口增速较高或者位于

    一线城市周边的城市，应当在去库存的同时警惕住房价格快速上涨的

    风险。而对于人口外流且较为孤立的三、四线城市，应当进一步放开

    住房信贷和财税政策，同时积极通过户籍制度改革吸引人口，并进行

    住房供给侧改革，提高供给质量的同时抑制供给数量。

    附录：商品住房库存计算方法

    本章中，库存1和库存2直接来自住建部发布的期末累计可售面

    积。库存3和库存4的计算中需要考虑剔除“不可销售面积”，但该数

    据缺乏城市层面的统计结果，因此本章约定所有商品房中不可销售面

    积占比为r。

    库存3也可以理解为所有施工面积中扣除已经预售上市的面积，后

    者根据是否已经完成预售可进一步分为库存2和“已预售而尚未竣工的面积”，然后进一步剔除不可销售面积，即：

    库存3=(施工面积-库存2-已预售而尚未竣工的面积)·(1-r)

    “已预售而尚未竣工的面积”没有直接的存量数据，需要根据流

    量数据计算，具体可以通过累计预售销售面积并扣除“已预售的竣工

    面积”计算。进一步，“已预售的竣工面积”可以通过竣工面积扣

    除“非销售竣工面积”和现售上市面积计算，即：

    其中，∑算符表示从最早可得数据累计流量得到存量。

    库存4也没有直接的存量数据，可以通过累计出让土地的规划建筑

    面积与新开工面积之差计算，然后进一步剔除非销售部分面积，即

    库存4=∑(出让土地的规划建筑面积-新开工面积)·(1-r)

    汇总以上计算公式如表3.6所示。其中，上标为(1)的数据来自

    中指数据库，上标为(2)的数据来自住建部统计月报。根据国家统计局《房地产开发统计快报》提供的数据，全国商品房竣工面积中不可

    销售面积部分占比在2011~2015年间稳定在5.8%~6.7%范围内，因此本

    章在实际计算中取r为6%。

    表3.6 商品住房库存计算方法

    参考文献■

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    术版,2011(1)：3-13.第4章

    房地产的“限”与“购”：对二手房市场

    的分析

    程沄

    二手房价格的波动、二手房的可流通性，是判断房产市场健

    康状况的指标。

    房地产市场的调节，一方面需要调整土地供应(涉及城市规

    划、城市发展平衡)；另一方面应该盘活二手房市场，使之真正

    流通起来，才可以对整体市场供需产生有效补充。

    我们知道中国的房产市场与中国宏观经济发展同步，长期趋势是

    往上的，但是这过程当中会有波动，有国际、国内、经济、社会等不

    同原因，还有一个重要的原因，就是政策的原因。影响中国的房产市

    场波动非常重要的原因就是政策原因，政策是行政干预的手段，它实

    际上对短期或者在一定时期内不能解决的供求矛盾进行直接的干预，就形成了我们目前所看到的几轮调控政策。

    本章所处理的主题是“限”与“购”。2011年以后，整个房地产

    市场经历了2008年的低谷以后又开始往上复苏，在复苏的过程当中各

    个地方都呈现出不同的现象，城市与城市之间由于社会经济发展的程

    度不一，各个方面的环境条件不一，形成了不同的供求关系。往往限

    得最厉害的地方就是供求矛盾最严峻的地方。

    本章主要从三个方面进行讨论。一是2016年3月25日一线城市限购

    开始升级，前后的市场比较；二是限购政策升级以后对上海楼市产生

    什么样的影响；三是从前景上去预测、判断一下未来一线城市整体房

    地产市场，决定它发展的因素是什么。1. 一线城市限购升级前后的市场比较

    图4.1反映了从2015年1月份到现在，一线城市新建住宅市场成交

    变化情况。我们可以看到整个2015年从春节以后，无论从全国范围来

    看还是从各级城市来看，特别从一线城市来看，都已经平稳地复苏。

    但是复苏的状态在2016年春节以后又出现了调整。

    图4.1 一线城市新建商品住宅成交面积

    资料来源：中原集团研究中心可以看到2016年一季度，四大一线城市新建住宅成交面积高于

    2015年同期，其中上海3月份新建住宅成交面积达到历史新高，应该说

    是最高。这里面既有市场本身存在的供求关系原因，同时也有2016年3

    月25日上海限购政策前期，市场闻风而动集中网签的因素，即末班车

    的效应。

    在政策收紧之后，市场变化也的确立竿见影。整个2016年4月份新

    建住宅市场成交面积上海环比下降三成，深圳环比下降45%，北京、广

    州未有进一步政策，仍上涨10%。为什么上海和深圳变化这么大，而且

    深圳下跌的势头高于上海？这个问题后面会向大家解释。

    一线城市房地产市场从2008年以后就进入新房市场萎缩阶段，由

    于新增土地供应限制，所以新房市场从整体来说，一线城市，特别像

    上海这样的大城市出现了土地供应不足问题，这导致新房供应持续下

    滑。

    1999年，是上海上一轮的最低谷，之后整个上海房地产市场从

    1999年低谷逐渐成长起来，第一高峰是2005年的3月份，第二个高峰是

    2009年，现在是第三个高峰。在这过程当中，每年上海新建住房成交

    面积平均是1500万~2000万平方米。上海市场随着新增土地缩减，新房

    市场也缩减，但整个房地产市场的供应不仅仅有新房市场供应，也有

    二手房市场供应，两者加起来每年市场交易量高峰达到4500万平方

    米，平均在3500万平方米左右。其中，二手房成交占比达到60%以上，中心城区二手房比重超过了90%。在上海是这样的情况；而深圳人口规

    模和土地用地规模都比上海小，大概是上海的一半，二手房占比份额

    增加得更加明显；北京也同样，二手房占比在55%~60%；广州市场相对

    来说供应比较充足，本地需求增长也比较稳定，广州二手房比重也已

    经到了半壁江山的程度。这是二手房的情况。

    新房市场成交受到影响有一个很大的因素，就是新房市场供应是

    机构提供，即房地产企业提供的，提供给个人，而二手房市场是个人

    对个人的交易。所以从企业对个人新房市场供应来看，它的定价更多

    是由企业来定价，当然可能会反映到一定市场供求关系，但是真正可

    以反映市场成交价格敏感的是来自于一对一的交易完成，就是二手房

    市场。二手房市场价量变化情况与新房市场趋势基本同步，而且变化

    敏感程度比新房市场更加明显。限购政策在短期内对整个房价过快上涨起到抑制作用，我们不能

    不说从目前来看，所有出台的对于房地产市场的宏观调控政策，其实

    最重要考量的指标是房价，即怎样能够把房价控制住，并不是要房价

    下降。控制房价稳步增长是限购的目标，所以每一次政策的出台都是

    为了完成阶段性的目标，而且也有阶段性的作用。那么，阶段性针对

    房价目标，实际上真正的市场房价走势是不是能够控制住？是不是能

    控制往下？是不是能达到宏观目标预期呢？

    我们知道价格只是供求关系的一种表达，图4.2是我们对中国一线

    城市，北上广深四座城市做的中原指数，是特别针对二手房的交易价

    格指数。中原二手房价格指数是在香港第一个做成指数的，已经运作

    了20年，是以1997年香港金融风暴作为基期来设定的。对内地，我们

    将2005年3月份上海的高峰时段设定为基期，目前北京、广州、深圳、上海这四座城市还有另外两座城市，就是天津和成都，这些城市相对

    来说是二手房市场发展比较好的，也是整个市场发展相对比较成熟的

    城市，已经建立了中原指数。图4.2 中原二手住宅价格指数

    资料来源：中原集团研究中心

    如果大家有兴趣可以关注一下中原集团研究中心的微信公众号或

    者是网站(http：ccpr.centaline.com.cn)，其中有过往十年整个

    二手房的交易价格走势。大家可以看到刚才说的三个峰值，2005年3月

    份、2009年、2015年年底。由于阶段性调控，的确在这三个高峰后出

    现了一些波动，但是对于四座城市价格走势没有起到抑制作用，总体

    价格还是往上的。

    限购以后市场整体情绪是趋于冷静的。刚才大家也提到了一个问

    题，房价是不是可以预测？有的研究者也提出“预测房价像预测地震

    一样难”，本章给大家提供一个参考。房价的预测比地震还是容易一

    些，因为参考的因素是有限的。这个参考就是中原报价指数，中原报价指数基于二手房的新增房

    源报价的波动情况，可以通过它去预测未来的价格走势。报价指数的

    原理是：小业主希望买卖成交的价格，即预期的价格，会根据他的心

    态、他对市场的了解而对报价进行调整，波动的情况就直接反映了业

    主对市场价格的未来预期。单个业主不能反映整体市场情况，但是所

    有个别的小业主的集成，这是随机的集成，这个集成的预期价格走势

    就能反映出未来价格的趋势。实际上从中原报价指数来看，的确对中

    原二手房的交易价格指数有非常明显的领先性、预测性。

    中原报价指数每周公布一次，中原报价指数对中原房价指数的预

    测性大概是提前三到四周，三周或四周之前出现了价格的调整，那么

    这个调整的结果必然会在未来的三周和四周以后，在成交价格指数上

    面得到反映。如果说大家关心价格，不妨可以拿这个作为参考。

    从图4.3可以看到，在“325”政策公布了以后，上海的报价指数

    是节节降低的，北京和广州的报价指数在新政前后并没有出现太大差

    异。北京和广州在2016年3月末整体市场限购政策执行后没有出现明显

    的缩紧，因为一线城市里北京已经最早执行对外地人严格限购。上海

    和深圳明显受到政策的影响，所以报价指数显示出波动下行。图4.3 中原报价指数

    资料来源：中原集团研究中心

    反观图4.2可以看到，2016年5月份公布的二手房成交的价格指数

    已经反映出总体价格指数环比增幅放缓，结束了像深圳连续18个月、上海连续一年增幅往上的趋势，整体价格出现了一些调整。但是这个

    调整是不是拐点？是不是上海房价就会往下了呢？

    2. 上海楼市的成交结构发生变化在限购政策升级以后，本次限购政策很明显是针对外来人口。城

    市经济学里面很重要的一点，就是房价门槛可以反映城市的吸引力。

    像上海这样的城市如果不设门槛，人口将不断地涌入，事实上上海市

    改革开放之前就是全中国户籍人口限制最严格的城市，到今天仍然是

    很严格。虽然已经开始实行居住证的政策，但是近年由于外来人口持

    续上涨造成了各种各样的社会资源分配不均匀所带来的问题，所以又

    开始逐渐收紧人口政策。近期除了出台新的限购政策，即针对外来人

    口执行非常严厉的五年交税政策之外，同时也出台新的人口政策，就

    是针对高端人才引进的一系列优惠政策。这是双方面的，一方面希望

    维持这样的城市活力，同时希望有能力在这样的城市生存的人交税。

    很明显在限购政策升级之后，我们从上海中原的成交结构上可以

    看到，本地户籍购房比例显著上升，上海籍(身份证号码)客户的成

    交比例从50%左右激增至近60%，达到2015年以来的最高水平。非沪籍

    购房客户整体占比下降，这也反映出非沪籍购买者群体受到了非常明

    显的限制。在成交结构里面，以套均面积和套均总价分析，非沪籍客

    户套均面积在下滑，其中两房和三房占比下降最为明显。反映的问题

    就是外来的购房者很多是首次置业，因为他的支付能力有限所以成交

    的面积也较小(图4.4)。图4.4 上海中原二手住宅成交的套均面积与套均总价情况

    资料来源：中原集团研究中心

    我们对客户组成年龄也进行了分析，无论什么籍贯，限购以后

    25~34岁客户的交易占比都显著增加(超过10%)。可以看到这类是刚

    性购房需求，就是必须购房者。而对非沪籍人士而言，现在必须以家庭为单位购房，外地单身是没有办法购房的。家庭为单位的这种必须

    购房是非常迫切的刚性需求，升级的限购政策对这一类刚需年龄段群

    体的影响反而是最小的。

    3. 房地产市场前景的影响因素

    刚才也说到了上海政策非常严厉，上海对外地人的控制直接从成

    交结构上面得到很明显的反映。那么，上海的房价未来会怎样？

    房价表现就是刚才反复强调的反映了供求关系的平衡。对于供求

    关系来说，短期我们可以看市场的库存消化周期，这是非常重要的指

    标。当市场的库存消化非常快，而且库存周期相对比较小的时候，这

    说明这个市场的需求是非常旺盛的。购买需求是非常旺盛的，这是短

    期的指标。当然，如果说这个需求是旺盛的，同样反映在价格当中，如果没有更多的有效供应那么价格必然是无法控制的，这是市场规律

    所决定的。但是房地产开发不是说今天买一件商品，一个月以后就能

    生产出来。它有一个开发周期，一个房地产项目开发周期是一年半到

    两年，所以我们怎样看房产未来走势，从中期来看，土地供求关系是

    非常重要的因素。

    大家已经关注到了2016年5月在上海松江和青浦开拍了四块地，其

    中除了青浦商业用地不到5%的溢价率之外，其他三块住宅用地尽管很

    偏远，但是溢价率都超过100%。上海土地供应从目前来看，现有城市

    规划暂时在中期内还无法解决土地供应的短缺问题，所以土地市场的

    溢价率高涨也反映出这个市场的土地供求关系。

    土地的地价那么高，是因为地价高带动了房价吗？大家一直在争

    论面包贵还是面粉贵的问题，其实只有未来很多人需要面包才会去买

    更多的面粉。今天的地价有这么高的溢价率，是预期两到三年这个房

    价仍然有升值空间，就是因为对房价上涨预期的存在，才决定了今天

    土地市场还能够有这样的上升趋势。

    同样，我们还有一个重要的指标，刚才说一线城市已经进入了二

    手房存量房时代，其实二手房价格的波动，以及二手房的可流通性都

    是判断这个市场的健康指标。现在一线城市包括上海很多的当地居

    民，其实都可能有两套以上的房子，如果这两套房真正可以盘活、利用，可以再卖或者再租出去的话，市场的供应还是非常高的。我们参

    照亚洲地区相对比较发达的中国香港。香港地区二手房市场流通率是

    10%，就是说在这个市场上，100套房子里面有10套房子可以不断地交

    易。在上海的比例是多少？大概100套里面只有3套左右，甚至不到3

    套，这个流通率非常低。所以就整个上海市场而言，其实一方面看到

    因为土地供应稀缺造成新建的住房建设是短缺的，但是同时在二手房

    市场有大量空置没有释放出来。所以，我认为一方面是需要通过土地

    的供应，这可能需要调整一些城市规划和城市发展去平衡这个问题；

    另一方面，应该让这个市场真正可以流通起来，二手房市场盘活、流

    通才可以对整体市场供应和需求产生有效的补充。

    长期来看，决定整个市场供求关系的是人口因素。为什么这座城

    市有这么多人口蜂拥而入？是因为这座城市有吸引力，有经济活力。

    经济活力决定了这座城市能够对人口带来吸引力，所以人口增速和人

    口结构又影响到这座城市的长期供求关系。

    让我们综合来看一下短期、中期、长期房地产市场四个重要指标

    之间的关系，即库存消化周期、累积购地销售比、二手房成交占比和

    人口增速(见表4.1)。表4.1 影响城市房地产市场的主要因素分析

    资料来源：中原集团研究中心首先是库存消化周期。我们所定义的库存消化周期是当期累积可

    销售面积除以过往平均6个月的销售面积，就是用从今天开始往前推6

    个月的平均月度销售情况，来测算库存消化周期。从目前来看，上海

    在这四个一线城市里面，库存消化周期是最短的。图4.5供大家作参

    考，这是18个重要城市新建商品住宅库存周期消化情况，可以看到上

    海库存周期是比较低的水平。库存相对来说比较低的还有其他3个城

    市，南京、苏州、合肥，这3个城市也在长三角区域内，这三座城市从

    2015年下半年到2016年5月，从全国来说是非常活跃的城市，无论从价

    格还是从量来说，价格的上涨非常的迅速，库存非常低，所以供求关

    系是供不应求，非常明显。

    图4.5 重点城市商品住宅可售面积(截至2016年3月)

    资料来源：各城市交易中心；中原集团研究中心其次是累积购地销售比。这个解释比较复杂，其实就是当期全部

    购地面积和当期销售面积之间的关系比重。如果超过100的话，说明购

    地超过现在当期销售情况，未来会有更多富裕的土地供应。目前来

    说，这几座城市中上海和深圳稀缺情况很明显反映出来，当期购地面

    积不足于当期销售面积。

    通过以上数据比较，我们对一线城市前景仍然是看好的，看好的

    原因也跟大家说了，这是毋庸置疑的。但是看好和房价上升这两个是

    不矛盾的，当一座城市大家都看好的话，经济活力和人都要往那里

    涌，当然很多的资源价格都会上涨，这是很明显的，这是经济学的原

    理。所以我们可以看到，从土地供求关系来看，一线城市的价格上涨

    趋势是暂时无法扭转的。

    再次是二手房成交占比。这一指标反映了市场发展的成熟程度。

    一线城市中，二手房成交已经占据相当大的比重，且未来二手房成交

    占比有上升趋势。二手房市场活跃，房屋资源得以有效流动，市场配

    置效率更高。不论自用还是投资，未来变现都容易。

    最后是人口增速。人口增速也是很重要的指标。我们看一下四大

    一线城市的人口结构，都符合金字塔人口模型。金字塔型的重要特征

    就是25~45岁人口段的比重相对比较高，而这一人口段往往是支撑整个

    城市住房购买需求的最重要力量。在这类城市中，常住人口增速是可

    观的，我们讲的常住人口不是户籍人口，在本市居住一年以上的流动

    性人口都称为常住人口。

    综上，我们可以看到，无论从近期库存情况、土地的供应情况、二手房流通的关系还是未来人口增速和年龄结构，都可以看到一线城

    市，特别是像上海这样的城市，总体来说在我们可预见的未来，至少

    三到五年内还是处于向上的趋势。尽管有时候会波动，但是这个波动

    更多是来自行政干预政策的影响。第二篇

    房地产市场发展的国际经验第5章

    城市群与房地产市场发展规律初探

    周江

    城市群发展与房地产市场发展紧密相关，可概括为六大规

    律：

    1. 越靠近核心地区，房价和地价越高；

    2. 都市圈建筑密度和容积率内高外低；

    3. 核心城市住宅分布呈现郊区化和远距离化；

    4. 房屋空置周期与城市群中心距离呈正相关；

    5. 商业地产在城市群内分级布局；

    6. 轨道交通的高效高速运行是拓展住宅空间的基础。

    城市群发展与房地产市场发展紧密相关。本章以美国纽约、英国

    伦敦和日本东京等为例，归纳分析国外城市群(城市圈)与房地产市

    场发展相关情况，初步总结出如下六个规律，以供探讨。

    1. 越靠近核心地区房价和地价越高

    城市群的核心城市房价高于全国平均水平

    纽约市住房价格水平相对于当地居民的收入水平偏高。根据美国

    普查局的统计显示，纽约大都市区的存量单户住宅的销售价格中位数

    为40万美元左右。2004年纽约市居民平均家庭收入为40000美元，则房

    价收入比在10倍左右。2004年纽约市所有住房所有者家庭年收入为

    65000美元，则房价收入比在6倍左右。如按美国平均房价收入比3~6倍的范围，纽约的房价相对于居民的收入偏高，因此形成了纽约市存量

    住房中租赁和购买的结构比例关系，即60%以上的居民通过租赁，而不

    是购买来解决居住问题。

    表5.1 纽约存量单户住宅(One-Family Homes)销售价格中位数(单位：万美元)

    资料来源：U.S. Bureau of the Census, Statistical Abstract of the United Stated：

    2006，Table 941

    纽约房屋套价远超全美平均水平。美国房产中介公司Zillow指数

    表明，2013年3月，纽约房屋套价为45.94万美元，远超过全美的平均

    水平(15.76万美元)，同比连续第15个月增长，涨幅为4.6%，环比微

    降0.4%。整体来看，近年纽约房屋套价均在41万美元以上，环比变化

    幅度较小，在-1.5%~3%之间；受2008年金融危机影响，2009年同比大

    幅下降，最大降幅达到9.4%；近两年房屋套价企稳回升。

    伦敦市的平均房价在英国最高。伦敦市的平均房屋价格在英国各

    地区中最高，远高于英国的平均房价，2001年伦敦市的房屋价格为

    182534英镑套，而英国的平均房价为112867英镑套(图5.1)。图5.1 2001年英国各地区房屋平均价格

    资料来源：住房和城乡建设部政策研究中心根据英国统计数据整理1997~2001年，伦敦市的房屋价格和房价指数增长幅度都大于英国

    的房屋价格和房价指数增长幅度。伦敦市的房屋价格在1989年高涨

    后，20世纪90年代初开始短暂回落，从1991年的85742英镑套下降到

    1992年的78254英镑套。但自1992年以来，伦敦市的平均房屋价格逐

    年增加，从1992年的78254英镑套增加到2001年的182534英镑套，年

    均增长率为9.87%。1997年后，增长速度加快，1999年、2000年和2001

    年的同比增长率分别高达23.9%、14.4%和11.8%，高于同期英国的房屋

    价格增长率(1999年、2000年和2001年的英国房屋价格的同比增长率

    分别为13.08%、9.44%和11.2%)。1997年以来，伦敦的房屋价格指数

    也大幅增长(以1993年的房价指数为100点计算)，2001年伦敦的房价

    指数达到231.8点，与1997年相比增加了106.3点(2001年英国的房价

    指数为179.2点，与1997年相比增加了62.3点)，见图5.2。图5.2 1990~2001年伦敦及英国平均房价、平均房价指数变化趋势图

    资料来源：住房和城乡建设部政策研究中心根据英国统计数据整理

    城市群周边的城市房价随与中心城区距离的加大而

    递减以英国伦敦为例。在2005年大伦敦各区平均房屋售价对比中，房

    价最高的肯辛顿和切尔西地区与房价最低的达格纳姆地区相差将近5

    倍。核心区有限的城市空间是其房价居高不下的主要原因。

    又如东京都市圈，地价也呈现从核心城市向边缘城市明显下降的

    趋势(表5.2)。

    表5.2 2008年和2009年东京都区域地价

    资料来源：日本国土交通省

    美国纽约市各区域中曼哈顿价格最高。根据纽约市政厅公布数

    据，2013年四季度，曼哈顿住宅成交套价中位数为87.5万美元，仍居

    各区域中首位，而其北侧的布朗克斯区最低，仅为31.8万美元，约为

    曼哈顿的13(见图5.3)。整体来看，曼哈顿的超高房价使得部分投资

    者将投资目光转向其他地区，特别是布鲁克林，促使布鲁克林的房价

    在2013年上涨。图5.3 美国纽约各区域2013年住宅成交价格比较

    资料来源：搜房网

    城市群中各城市房地产价格的变动有关联性

    以日本地价上涨过程为例，可从用途和地域两个角度来进行分

    析：从用途的角度来看，地价的上涨过程是从商业用地开始，然后波

    及住宅地；从地域的角度来看，地价的上涨过程是大都市圈开始，然

    后波及地方圈，即东京都中心→东京圈→大都市圈子(例如大阪、名

    古屋等)→地方圈。在波及过程中，伴随着时间滞后，达到地价高涨

    高峰用了很长时间。在地价下跌过程中，无论从用途上看，还是地域

    上看，几乎都是同步的。2. 都市圈建筑密度和容积率呈现内高外低特点

    除文物和建筑风貌保护等规划制约外，一般来说，都市圈建筑密

    度和容积率与距中心距离有关，呈现内高外低特点。

    建筑密度和容积率呈现内高外低特点

    从规划许可看，核心区允许的容积率大大高于外围地区。以纽约

    市为例，根据分区规划制度，纽约市被分为三类区域：住宅区

    (residential，简称R)，商业区(commercial,简称C)和工业区

    (manufacturing，简称M)。纽约规定建在某一特定地块上的建筑物大

    小的上限是由所谓“floor area ratio”(FAR)决定的，定义为房屋建

    筑面积与用地面积之比，即容积率。根据纽约市的分区规划方案，在

    上述三大类区域内，最低的FAR为0.5；而在密度最高的办公区，基本

    FAR可高达15；在某些特定区域，如果有必要，在基本FAR基础上仍可

    适当增加。

    从实际现状看，核心区的建筑密度和容积率也高于外围。以伦敦

    为例。2001年伦敦人口717万，城市人口密度为4454人平方千米，远

    高于每平方千米244人的英国人口密度。其中内城区人口密度高达9058

    人平方千米，约为外伦敦市镇人口密度的2倍。在内伦敦的14个市镇

    中，人口密度超过10000人平方千米的市镇有4个。20世纪90年代以

    来，伦敦的城市人口密度呈增长趋势，与1991年相比，2001年伦敦市

    每平方千米的城市人口增加了306人，其中内城区每平方米城市人口增

    加了856人。与此相应，伦敦内城区的住宅建筑密度远远高于外城区的

    住宅建筑密度(分别为每万平方米91套和每万平方米45套)；目前在

    伦敦核心商业区300万平方米的土地上，建筑物的总面积超过1500万平

    方米，建筑容积率高达5.0。

    中心区建筑呈现立体化发展格局

    一是注重地下空间的开发。地下空间的开发利用是地价高涨、商

    业空间供给不足的产物。日本东京地下空间的开发利用可分为两类：

    一类是高层建筑地下部分的利用，除机房和仓库以外，很多都是作为

    商业之用，如酒吧、冷热饮店、餐馆、零售商店等；另一类是地下商

    业街的开发，主要是在四通八达的地铁系统的站前地区进行，与地铁站和商业区大型商业设施直接相连，街道宽6~12米不等，两侧设置有

    各类零售商店和餐饮设施。东京较大规模的地下商业街开发多集中在

    20世纪50~70年代，如建于1957年的池袋东口地下街、建于1964年的新

    宿东口地下街以及建于1973年的新宿歌舞伎町地下街等。到1999年为

    止，东京都内较大规模的地下商业街开发建设已有19处，总建筑面积

    近30万平方米。

    二是高层化。以日本东京为例，第一个高层商业建筑是位于浅草

    的凌云阁，虽然在1890年就已经建成，但在1923年的关东大地震中倒

    塌。日本的建筑法律在地震之后严格规定建筑限高31米。高层或超高

    层商业建筑的再次出现始于20世纪60年代中期。1963年，《日本建筑

    基准法》废止了商业建筑物限高的条款，此后，各商业区高层、超高

    层商业建筑的再开发不断增加，再开发比较集中的商业区有新宿、池

    袋、涩谷、银座、日本桥、有乐町、新桥、六本木等。东京第一个超

    高层商业建筑是于1978年建成的池袋阳光城—商业综合体大厦，高248

    米，共60层。又如美国纽约曼哈顿，部分建筑从地面开始的几层架

    空，用来行车，道路的上面的空间则被建筑所利用。这种立体化的规

    划充分利用了土地，也给曼哈顿省出了更多的面积用于绿化。曼哈顿

    中央公园面积有240万平方米，里面保留了原始的地貌和植物。由于有

    良好的环境，围绕中央公园的公寓便成为纽约最贵的住宅。又如拥有

    最贵商铺和最高档物业的公园大道(Park Ave)，后者在100多年前曾

    经是一个火车车辆停放站，不仅破旧，而且噪声、废气污染也很严

    重。纽约城市发展的需要迫使土地所有者和政府要解决这个问题。他

    们并不是把火车站搬走，而是在火车车辆停放站上面建了一个大平

    台，再在平台上面修建建筑和道路，便形成了纽约最著名的公园大道

    和商务区、住宅区。到现在，公园大道下面的火车站依然具备使用功

    能。

    根据2011年日本东京都市圈建筑物中高层化率调查，以所有建筑

    物为对象时，2011年中高层化率是29.0%，比2006年上涨了1.7%；从不

    同用途的建筑物来看，事务所建筑物最高约为76.3%，其次是住宿游览

    设施、政府机关设施、集中住宅、保健医疗设施等，都超过40%；从不

    同据点看，市中心最高为89.4%，其次是池袋、新宿、涩谷，最低的是

    精细定·龟户，约为60.5%，中高层化率显著高于区平均，和2006年相

    比所有据点都有所增长；从不同地区看，和区平均相比，三大地区的

    中高层化率明显要高，山手线内侧、环6线内侧、环7线内侧分别高出

    27.4%、20.1%和9.3%(图5.4)。图5.4 2011年日本东京都市圈建筑物中高层化率

    资料来源：2011年日本东京都市圈建筑物中高层化率调查

    3. 核心城市住宅分布呈现郊区化和远距离化的特征

    城市群的核心城市居住水平低于全国平均水平

    日本东京。在居住水平方面，东京都由于人多地少，人口密集度

    大，加之办公商业用房的需求量大，各类住宅平均每户面积均比全国

    平均水平低。以1998年为例，东京都所有住宅的户均面积约为60平方

    米，而日本整个国家的户均面积约为92平方米，二者的户均面积差值

    达30平方米以上，其中租赁住宅的户均面积相差较小，与之相反的是

    产权住宅，日本的产权住宅户均面积比东京的户均面积高出20平方米

    以上(图5.5)。图5.5 1998年东京都各类住宅平均每户面积

    资料来源：东京都住宅局，《东京住宅总体规划》，2001

    英国伦敦。与英国其他地区相比，伦敦市居民的住房情况相对较

    差。统计数据显示，2002年，伦敦大约有13的住户居住在面积较小的

    出租屋里；超过5万户居民居住在伦敦市政府提供的临时住房里。这些

    临时住房条件较差，约有16只能容纳床和饭桌等简单设施。只有大约

    4%的住户居住在独栋住房里，远低于英国20%的比例。随着人口的不断

    增加，近年来，伦敦市居民住房条件呈恶化趋势。2002年，伦敦市居

    住在政府提供的临时住房里的居民人数比1997年增加了近一倍，其中仅有床和饭桌等简单设施的临时住房所占比例从1997年的约110上升

    到2002年的16(图5.6)。

    图5.6 1997~2002年伦敦市居住临时住房的居民户数变化情况

    资料来源：2004 London Housing Capacity Study，Greater London Authority，July, 2005

    住宅建筑用地占比随与中心城区距离的增加而提高

    以日本东京都市圈为例。在东京圈内住宅用地供应总数中，离东

    京城市中心区50千米以上的用地比例，从1985年10.7%猛增到1990年的

    45.7%，而在年出售住宅总数中，距离城市中心20千米以上的住宅比例

    也表现出明显的增长趋势。可以说，住宅分布的变化在1980年前后表现得尤为显著，并且已经形成了十分明显的居住郊区化和远距离化的

    特征。

    另一方面，随着距离圈变大，共同分割住宅比例减小，独立住宅

    比例增加。如图5.7，2012年，70千米圈独立住宅开工户数占比为

    58%，而在10千米圈，共同分割住宅开工户数占比为50.6%。

    图5.7 2012年日本不同距离圈不同住宅类型的占有比例

    资料来源：由日本国土交通省城市局根据《2008年住宅·土地统计调查》制作

    公寓住宅用地所占比例从内向外逐步增加

    在伦敦市的住房中，私人部门和社会公共房屋部门提供的住房

    中，公寓类房屋所占比重分别为35.9%和75.2%，两居室及两居室以下

    类别房屋所占比重分别为39.5%和64.2%，都远远高于英国其他城市的

    水平。以日本东京为例，在各类住宅所占的比值当中，长屋建[1]

    户数所

    占比例很低，1998年，东京长屋建户数仅占所有住宅户数的2%，这一

    点与日本的总体情况是一样的，日本长屋建也只占4%的比值。但是与

    日本整体截然不同的是，东京居住共同住宅的户数比居住一户建的户

    数多。1998年，东京居住于共同住宅的户数有328.9万户，占东京总户

    数的67%，而居住于一户建的只有149.8万户，占总户数的比值比共同

    住宅低了36%。日本全国总体则是居住于一户建的比居住于共同住宅的

    多了866.8万户，在总体中所占比值多了20%。

    随着东京房价的快速上涨，传统的独栋、连排住宅因户型面积较

    大，总价较高，超过了大多数居民家庭的购房支付能力，在建设总量

    中所占比例逐步减少。近十几年来，高层公寓发展迅速，因面积较

    小，不论是房价还是租金都相对较低，主要面向单身者，包括未婚青

    年、离婚、丧偶等，受到市场欢迎，如图5.8。图5.8 日本公寓住宅供应增长变化情况

    资料来源：REAL ESTATE IN JAPAN，2005

    图5.9、图5.10、图5.11分别反映了日本全国、首都圈和东京都区

    部不同年代住宅类型变化。可以看出，随着时间推移，共同住宅(公

    寓)所占比例增加；且东京都区部比例高于首都圈，首都圈高于全

    国。图5.9 日本不同建筑方法的住宅建筑年代状况(全国)

    资料来源：由日本国土交通省城市局根据《2008年住宅·土地统计调查》制作图5.10 日本不同建筑方法的住宅建筑年代状况(首都圈)图5.11 日本不同建筑方法的住宅建筑年代状况(东京都区部)

    4. 房屋空置周期与城市群中心距离呈正相关

    城市群外围空置率高于中心区域

    以美国为例，大都市区外围的租赁房屋空置率高于大都市区(图

    5.12)。图5.12 美国大都市区和大都市区外围的租赁房屋空置率(%)

    资料来源：住房和城乡建设部政策研究中心根据CEIC数据整理

    又如日本，随着城镇化进程和住房供需关系逐渐稳定，住宅空置

    率逐渐提高。但同一时点比较，东京及周边地区空置率仍低于全国平

    均水平(表5.3)。

    表5.3 东京都及周边地区不同年份空置户数及空置率资料来源：由日本国土交通省都市局根据《住宅土地统计调查》制作

    距离城市群中心越远空置期越长从图5.13可以看出，东京都空置期1年以内的房屋占59.5%，空置2

    年以上占22.2%；而东京40千米圈以外，空置期1年以内的只占47.5%，空置2年以上占49%。

    图5.13 东京都空置房屋持续期

    注：1.东京都不包括区及市区的街道和村庄。

    2.东京40千米圈以外指的是东京都市中心(8区)40千米以外的茨城县、埼玉县、神奈川县的

    市、街道和村庄。

    资料来源：由日本国土交通省城市局根据《2009年度空置房屋实际状况调查报告书》制作

    越靠近核心地区房屋租赁比例越高根据2011年美国统计局调查结果(图5.14)，纽约的住房拥有率为

    31.3%。虽比1980年增长了接近10%，但是总体水平明显低于其他大城

    市群，仅接近全国平均水平的12。

    图5.14 2011年美国纽约住房拥有率

    资料来源：搜房网

    5. 商业地产在城市群内分级布局通过合理规划在城市群内分级布局商业设施

    以伦敦为例，伦敦作为文化、旅游、购物、运动中心，在城市中

    心集中发展休闲业和零售业设施，通过合理规划和建设城市的国际商

    业中心、城市商业中心、主要商业中心、街区商业中心和邻里商业中

    心等五级商业层次，对不同商业设施进行合理布局，有效地利用城市

    空间。这五级层次中的每一级都有自己的商业和服务范围。目前，伦

    敦市共有2个国际商业中心、10个城市商业中心、35个主要商业中心、156个街区商业中心、超过1200个邻里商业中心。

    东京最早的商业中心形成于日本桥地区，后经过300多年的建设与

    发展，在现在的东京站、日本桥、室町、银座、京桥、有乐町和日比

    谷一带已形成了有近60万平方米的都心地域(包括2个一级商业中

    心)。在都心商业区西南、西、西北和东北四个方向，沿山手线铁路

    分别在涩谷、新宿、池袋和上野、浅草规划形成了5个副都心(包括3

    个一级商业中心和上野、浅草2个二级商业中心)。在其外围，以都心

    为中心从南到东较为均匀地分布有蒲田、自由之丘、二子玉川、中

    野、光之丘、赤羽、北千住、小岩和锦糸町等10个二级商业中心，形

    成副副都心，从而构成了比较完备的、多级商业中心结构秩序。

    商业写字楼主要集中在CBD

    随着经济发展和第三产业的壮大，作为承载现代服务业及先进制

    造业的商业写字楼，其数量不断增加。由于写字楼有着显著的集聚特

    征，往往集中于都市CBD区域。CBD区域总是城市中楼层最高、建筑密

    度最大、最引人注目的地区。在纽约的曼哈顿，东京的新宿、临海，伦敦的金融城、西敏寺、码头区，巴黎的拉德芳斯等区域，集中了全

    市超过60%的写字楼量。在纽约，这一比例高达73%。受到城市空间及

    土地资源的限制，城市特别是CBD逐渐没有更多的土地可以用于大规模

    写字楼开发，写字楼市场进入存量房时代。图5.15 北美部分大城市写字楼面积(1988年)

    资料来源：《城市规划》杂志以纽约曼哈顿为例，作为全美重要的金融商业中心，其房地产市

    场交易额占据美国同类交易较大的比重。曼哈顿是纽约市的中心区，该区主要构成部分为曼哈顿岛，还包括依斯特河(即东河)中的一些

    小岛及马希尔的部分地区。根据美国普查局的数据，曼哈顿区总面积

    为33.8平方英里(87.5平方千米)，其中陆地面积23.0平方英里

    (59.5平方千米)，水域面积10.8平方英里(28.0平方千米)，而人

    口却达到了153.7万人(2004年)，因此，该区是美国人口最为集中的

    地区。曼哈顿作为纽约的中心，分为上城、中城和下城三个区域。曼

    哈顿下城是面积不足1平方千米的华尔街金融区；中城是曼哈顿的商业

    中心，很多著名的公司总部大楼修建于此，如帝国大厦、洛克菲勒中

    心等，20世纪中后期，许多非营利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等也都集中于此，这样曼哈顿也使得商业和服务

    业渐渐聚集在周围。曼哈顿作为纽约商务、贸易和金融中心，推动纽

    约市的发展，使其成为全球金融中心，而20世纪70年代形成的曼哈顿

    CBD也是纽约市最为活跃的房地产交易区。70年代美国房地产市场的繁

    荣时期，曼哈顿的住宅和商业房的成交额占美国房地产市场中同类房

    产成交额的40%，而曼哈顿的地产价值超过纽约市地产价值总额的

    53%，1969~1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%，曼哈顿区商业

    金融业的兴盛及其衍生和聚集效益促进了纽约市房地产市场长期的繁

    荣，并成为纽约市经济发展持续的动力。图5.16 美国纽约市各区域分布图

    又如英国伦敦，伦敦市区的办公建筑面积为2200万平方米，其中

    市中心商务区的办公建筑面积为1510万平方米，约占伦敦市办公建筑面积的69%。

    表5.4 伦敦市的办公建筑面积情况

    资料来源：《静安南京路发展规划》国际咨询报告，戴德梁国际咨询行，美国Gesnsler设计公

    司C3

    住宅建设呈现有机融入核心商业区的发展趋势

    在核心商业区的规划中，通过对住宅规模、位置、密度，以及相

    干配套设施的合理控制，将住宅建设有机地融入核心商业区的发展中

    ——核心商业区的住宅建设与商业发展相结合，住宅或镶嵌于商业

    中，或在商业场所附近。

    伦敦市在核心商业区的密集发展区域和提高发展区域，一方面，规划鼓励适当规模住宅社区的开发，容许包括500户居民、10万平方米

    的超大规模居住区存在；另一方面，规划鼓励高密度的居住发展，每

    万平方米30~150套住房。考虑交通的便利性，特别在公共交通结点附

    近，主要进行公寓和复式住宅的建设。住宅尽量靠近就业、学校和公

    共交通。住宅建设主要集中在公交站点、城镇中心、泰晤士河口，通

    过对一些低密度区域的混合利用，保证最大限度地利用土地和一些小

    居住区空隙的再发展。通过整体规划，保证新建住宅能提供不同的面积和户型，以满足学生、老年人、家庭住户和合住等不同类型居民的

    需要。同时新建住宅能够满足不同年龄段的住户需要，10%的住宅能够

    容纳轮椅进入。在住房发展中，要求各类需求的住房保持一定比例，24%用以满足可负担居民的需要，并能提供医疗、教育、邮政、公共交

    通服务。

    又如在曼哈顿这样的世界级商务中心区，在区域的规划中，也不

    是一味偏重商业设施的建设，而是兼顾住宅(表5.5)。

    表5.5 曼哈顿的土地利用情况(2004年)资料来源：纽约市城市规划局(New York City Department of City Planning)2004年12月

    数据6. 轨道交通的高效高速运行是拓展住宅空间的基础

    完善的轨道交通是城市群周边卫星城镇形成的重要推动力，同时

    也是都市圈内房地产发展和繁荣的重要保障。轨道交通发展带动沿线

    及周边卫星城房地产市场发展。住宅的空间布局变化是与高速高效的

    轨道交通发展密切相结合的。住宅郊区化的发展前提是轨道交通的先

    行发展。

    东京轨道交通

    以东京圈为例。东京圈的发展得益于四通八达、方便快捷的交通

    网络，特别是轨道交通在联结城市流动上发挥了重要作用(东京的轨

    道交通网络承担总交通客运量的86.5%)，见图5.17。目前，东京有

    67%的人口依靠公共交通出行。为了加强郊区和市区的联系，促进“区

    域多核心功能分散”都市圈结构的形成和商务核心城市的建设。20世

    纪70年代以来，东京都及其周边地区加强了区域综合交通网络的建

    设。这一交通网络的骨架，是由东京都内延伸出来的放射状道路与连

    接新城市的干线道路、连接商务核心城市及其势力圈范围内各地区的

    干线道路所组成，这一时期的交通网络建设主要是以东京外围环状道

    路、东京湾沿岸道路、首都圈中央连接道路、北关东横贯道路等环状

    方向的道路建设为主。尤其为了促进商务核心城市的发展和建设，核

    心城市之间和连接核心城市与国际机场、港湾、主要国家级高速公路

    之间的高速公路建设和轨道交通建设得到了较大的发展。1986年

    的“第四次首都圈规划”之后，东京都市圈的交通网络建设的重点转

    移到机场、港湾、主要国家级高速公路、新干线等基础交通设施，以

    及东京中心城区与商务核心城市间的轨道交通和道路交通上来。但是

    从结果来看，与放射状方向的交通建设相比，连接商务核心城市的环

    状交通，尤其是环状道路建设还十分薄弱，从而影响到东京大都市圈

    合理的区域结构的形成、商务核心城市的建设。图5.17 日本东京地铁线路图

    资料来源：东京都交通局日本鼓励轨道交通公司投资铁路沿线的房地产投资促使周边卫星

    城市房地产市场的兴盛。一是，大量工薪族居住在东京核心区外围的

    千叶、埼玉和神奈川等县郊，密集的轨道交通的保障，使得他们有积

    极性购买远郊有升值潜力的廉价房，从而培育了都市圈居民的不动产

    含金量和能够保证他们良好的生活质量。二是，政府在鼓励轨道交通

    公司修建轨道的同时也支持轨道交通公司开发沿线的房产，以推动新

    城的建设，吸引居民入住，“到广袤的乡下去，将那里变成天堂”已

    经成为轨道交通公司的口号。40年前，在东京都政府的主导下，小田

    急公司和京王公司就参与了东京西部多摩新城的开发。三是，东京核

    心区内拥挤程度的加剧也促使部分东京居民从大城市搬往周边郊县，而推动都市圈内卫星城市房地产市场的发展，特别是居住环境和交通

    条件俱佳的地区。可见，轨道交通是东京都市圈形成和圈内房地产市

    场繁荣的不可或缺的硬件设施。

    纽约轨道交通

    纽约地铁是大纽约地区的大众运输骨干，全球最错综复杂且历史

    悠久的公共地下铁路系统之一(图5.18)。第一条建于地下的地铁于

    1907年建成通车。目前共有469个车站，商业营运路线长度为373千

    米，用以营运的轨道长度约为1056千米，若加上地下街和地下相连通

    道等，则长达约1355千米，连接纽约市五大区的四区。现由纽约大都

    会运输署管理，纽约市公共运输局负责营运。其下又分为IRT、BMT及

    IND三个子系统。纽约地铁虽名为地铁，但约40%的路轨形式为地面或

    高架。纽约地铁的特点是24小时运营，有些运量较大的线路，还采用3

    条或4条轨道，实现了快慢车分道行驶。图5.18 美国纽约市地铁线路图

    资料来源：http：www.mta.info

    城际铁路。美国国铁(Amtrak)提供纽约市的城际铁路交通，提

    供多条北通波士顿、南通费城与华盛顿特区的铁路服务，并以位于曼

    哈顿中城34街上的宾州车站作为主要车站。此外，美国国铁的高速铁

    路列车Acela亦于纽约市、华盛顿特区及波士顿之间的东北走廊提供城

    际运输服务。纽约宾州车站是美铁在美国内最繁忙的车站，2004年的

    总乘客量为430万人次，为第二繁忙的费城30街车站的2倍以上。宾州

    车站有多条纽约地铁与公车路线连接。

    通勤铁路。纽约大都会运输署(Metropolitan Transportation

    Authority，MTA)营运及维护纽约地区之通勤铁路，其中主要的有大

    都会北方铁路与长岛铁路。大都会北方铁路(Metro-North Commuter

    Railroad Company，Metro-North)是一条提供纽约州北部与康乃狄克

    州的居民往返纽约市的通勤铁路。长岛铁路(Long Island Rail

    Road，LIRR)提供铁路服务给长岛居民，以宾州车站为终点站，这条

    铁路是全美最忙碌的通勤铁路。新泽西捷运公司也有提供新泽西的通

    勤铁路路线，可以到达纽华克以及新泽西州府特伦顿再连接往南至费

    城。

    [1] 日本的民居主要分为三种：一种是传统式住宅，即所谓“独门独院”型住宅，日语称作“一户建”型住

    宅，房子的建筑材料主要是木头，一般都具有“土间”“居间”“寝间”“床间”“应接间”“浴室”等部分；

    另一种是公寓式住宅，日语称作“共同住宅”，多为钢筋混凝土结构，其内部格局也与我国的公寓式住宅大同小

    异；还有一种是旧式公寓式住宅，日语称作“长屋建”型住宅，外形狭长，多为木造一层或二层建筑，由房主建

    造后出租给他人居住。第6章

    日本房地产泡沫的催生、疯狂、破灭与教

    训

    任泽平 熊义明

    当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征(经济有望中

    速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素)；但许多因素

    也和1991年前后相似(人口拐点和区域分化)。房地产政策应适

    应“总量放缓、结构分化”的新发展阶段特征，避免寄希望于通

    过刺激重归高增长的泡沫风险。

    1974年日本地产泡沫程度和1991年旗鼓相当，但大拐点出现在

    1991年而非1974年，原因在于1974年经济中速增长、城镇化空间、适

    龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑和消化空间，而1991年

    已经严重脱离基本面。1974~1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实

    现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空

    间。1974年20~50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1974~1991年间维持在高水平。但1991年后，日本经济停滞，人口老

    龄化严重，适龄购房人口数量大幅快速下降，城市化率已经高达

    77.4%。

    当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征，如经济有望中速

    增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有

    转机。但许多因素也和1991年前后相似，如人口拐点和区域分化，应

    避免货币超发引发资产价格脱离基本面的泡沫化趋势。住宅投资告别

    高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓，结构分化”的新发展阶

    段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。

    1. 日本房地产价格的历史走势房价上涨期：1991年前

    1955~1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅

    一年出现下跌，大城市涨幅明显大于中小城市(图6.1)。日本统计局数

    据显示，1955~1991年36年间，日本住宅用地价格上涨了83倍，其间仅

    1975年出现过下跌(-4.0%)，年均涨幅达13.4%。六大主要城市住宅

    用地价格上涨211倍，年均涨幅达16.6%，其中除1975年下跌外

    (-7.5%)，其他年份均是上涨。图6.1 日本住宅用地价格指数：1955~2015年

    资料来源：日本统计局，WIND上涨过程经历了大概三个阶段。

    1955~1974年快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20

    年，其间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍(年均

    涨幅22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。

    1975~1985年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大

    约10年，其间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨79%(年

    均增速6.2%)。其背景是日本经济进入第一次换挡期，GDP和人口增速

    放缓。

    1986~1991年最后疯狂期，6年上涨1.7倍。这个过程持续了大约6

    年，其间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%(年均增

    速18.4%)，其中1987~1990年间年均增速高达24.6%，超过1955~1974

    年快速上涨期的平均增速。其背景是日本进入第二轮经济增速换挡

    期，广场协议签订，日元升值，货币政策宽松。

    最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。

    1955~1985年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78

    倍，从1955年算起，差异约为43%。但1986~1991年间，所有城市土地

    价格涨幅51%，而六大主要城市上涨169%。

    房价下跌期：1991年后

    日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。

    日本统计局数据显示，日本土地价格从1992年开始持续下跌，截至

    2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为

    53%。

    大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1992~2000

    年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市(六大主要

    城市以外的城市)跌幅仅19.4%。

    相对于股价而言，泡沫破灭后，房价下跌速度缓慢得多。日经225

    指数在1990年之后的两年内下跌了近一半，而住宅用地价格1992~2000

    年10年间每年跌幅均不超过5%，累计跌幅21%。

    房价泡沫对比：1974年与1991年1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点，从绝对值来看，1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比，需要考虑通胀和收入增

    长情况。

    1975~1991年间，日本所有城市名义房价上涨了167%，六大主要城

    市房价上涨407%。同期，日本人均名义GDP从4281美元，上升至28541

    美元，增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%(其间日元兑美

    元大幅升值)。

    可见，1975~1991年间，以日元计价的日本房价涨幅(167%)低于

    日本人均名义GDP的涨幅(315%)，但六大主要城市房价涨幅(407%)

    大于名义收入涨幅(315%)。

    日本整体房价泡沫，1974年大于1991年；但六大主要城市房价泡

    沫，1991年大于1974年。

    2. 日本地产泡沫的成因

    长期基本面因素：经济增速、人口等

    日本房价长周期大致可以用经济增速和置业人口差异来解释(图

    6.2)。

    日本房价最快速上涨期在1974年之前(上涨44倍)，其间日本经

    济快速追赶，GDP年均增长9.3%，置业人口快速增长。

    1975~1985年日本房价步入缓慢上涨期(上涨不到1倍)，当时日

    本经济增速换挡，GDP年均增长3.7%，置业人口增速放缓(见图

    6.2)。图6.2 日本经济增速在1970年初和1990年初两次换挡

    资料来源：Wind

    1991年以后，日本房价持续下跌期间，日本经济增速停滞，GDP年

    均增长1%，人口下降。

    此外，人均土地面积少与高储蓄率的问题也是日本房价泡沫形成

    重要原因，人均土地面积少导致房价上涨预期强烈，高储蓄率导致长期资金过剩。而对日本经济的乐观情绪也发挥了重要作用，当时到处

    充斥着“日本第一”“超过美国，买下美国”等声音。

    谁导演了最后的疯狂：广场协议与货币超发

    “广场协议”签订(1985年9月)后，日元大幅升值，使得日元资

    产吸引力大增，房价疯狂上涨和日元升值无疑有一定关系。

    另外，广场协议后，日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰

    退，物价陷入通缩(日本出口在1985年5月便开始明显下滑，这缘于当

    时美国经济的显著下滑，但“广场协议”后，美国经济停止下滑，1985年9月之后的出口下滑可以归因于日元升值，见图6.3)。图6.3 广场协议对日本出口造成负面影响

    资料来源：WIND为缓解经济下滑和通货紧缩压力，日本央行大幅降低利率，并增

    加银行信贷。再贴现率从1984年的5%下调到1987年的2.5%，拆放利率

    从1984年的9.06%下调到3.39%。1986~1990年间，日本国内货币供应量

    显著扩张，M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，过量流

    动性和低利率助长了房地产泡沫。图6.4 广场协议(1985年9月)后日本央行实施了宽松货币政策

    资料来源：WIND另外，“帮美国的忙”助推了泡沫。1987年，美国出现股灾——

    著名的黑色星期一。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资

    金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议

    日本暂缓加息。

    日本政府也担心提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动

    日元升值，引起经济衰退。加之当时日本正在实施扩大内需战略，需

    要以较低的利率来刺激国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在

    这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策。

    为何决策者没有发现问题？因为稳定的通胀掩盖了泡沫，而且泡

    沫经济解决了日本的财政问题，1990年日本赤字国债发行额为零。货

    币扩张而没有通胀，归因于日元的持续升值。

    三大战略调整导致政策回旋余地变小

    日本经济金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融

    都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了

    经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加

    快。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状

    与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化和国际化的序幕。

    日本政治国际化进程加速。20世纪80年代初，日本政府提出，日

    本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政

    治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“罗浮宫会

    议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。

    日本经济增长模式的转变。从1980年起，国际社会要求日本开放

    国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年日

    本政府发布的《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经

    不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。

    3. 结局：泡沫破灭原因与影响

    泡沫破灭的原因之一：适龄购房人群和经济增速拐

    点如前文所述，日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。那么为何

    1991年是大拐点？

    如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破

    裂，可以发现，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在

    于经济中速增长，城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了

    基本面支撑。

    1974~1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右

    的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空间。1974年20~50

    岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1974~1991年间

    维持在高水平。

    但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于

    经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快

    速下降等。1991年以后日本经济年均仅有1%左右的增长，老龄化严

    重，人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991

    年以后，20~50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。

    泡沫破灭的原因之二：主动收紧并刺破

    在股票市场与房地产双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤

    泡沫，并且采取了非常严厉的行政措施，调整了税收和货币政策。

    (1)紧缩的货币政策。

    随着通胀压力在1989年开始出现(3%~4%)，而且股价和房价加速

    上涨，日本央行从1989年开始连续5次加息，商业银行向央行借款的利

    息率从1987年2月的2.5%上升到了1990年8月的6%。与此同时，货币供

    应增速大幅下滑。

    当然，日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害。如果提前

    知道，可能政策会有所变化。

    (2)对房地产贷款和土地交易采取严厉管制。

    1987年7月，日本财务省召集有关金融机构举行听证会，了解金融

    机构在房地产市场上的活动。此后，财务省发布了行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，具体的要求是“房地产贷款增

    长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响，日本各金融机构的

    房地产贷款增长速度迅速下降，从1987年6月的36.6%下降到了1988年3

    月的10.2%(见表6.1)。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了

    对房地产业的贷款。

    表6.1 日本政府采取管制后房地产贷款的增速

    资料来源：《国际经济评论》

    (3)调整土地收益税。

    在1987年10月调整税制之前，拥有土地10年以内被视为“短期持

    有”，而10年以上则被认为是“长期持有”；在调整税制后，持有不

    超过2年被视为是“超短期持有”，并受到重点监管。

    日本地产泡沫破灭的影响

    日本泡沫破灭后，经济陷入了“失去的二十年”和长期通缩，居

    民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台

    高筑。另外，日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。

    (1)陷入“失去的二十年”和长期通缩。

    1991年地产泡沫破灭后，日本经济增速和通胀率双双下台阶，落

    入高等收入陷阱。1992~2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，CPI平均

    增长0.2%；而危机前十年，日本GDP平均增速为4.6%，CPI平均为

    1.9%。

    值得注意的是，这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得

    的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长，央行资产负债表大幅

    扩张。日本10年国债收益率跌至负值，反映未来前景仍不乐观。(2)私人财富缩水。

    辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地产和股票价格的下跌给日

    本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资

    产的总和，这个数字还相当于日本3年的GDP总和。而房地产比重无疑

    大于股票。

    (3)企业资产负债表恶化。

    房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品，随着这些资产价格

    的暴跌，日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资

    产负债表，不得不努力归还债务，1991年后尽管利率大幅下降，日本

    企业从外部募集资金却持续减少，到20世纪90年代中，日本企业从债

    券市场和银行净融入资金均转为负值。

    (4)银行坏账大幅增加。

    房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。

    1992~2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭。日本所有

    银行坏账数据，从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日

    元。

    表6.2 1993~2000年日本所有商业银行的坏账数据(单位：万亿日元)

    资料来源：日本金融厅；《国际经济评论》

    (5)政府债台高筑。

    经济的持续衰退和政府的逆周期调控，使得日本政府债台高筑。

    1991年日本政府债务GDP比率为48%，低于美国的61%、意大利的99%，略高于德国的39.5%，2014年，日本政府债务GDP比率为230%，远高于

    美国的103%、德国的71.6%、意大利的132.5%等。(6)国际地位下降。

    1991年后，日本经济陷入停滞，和其他国家相对力量出现明显变

    化。以美元计价的GDP总量来看，1991~2014年间，日本累计增长30%，美国增长194%，中国增长26.3倍，德国增长114%。1991~2014年间，日

    美GDP之比从60%下降为26%，中国成为第二大经济体。

    参考文献■

    [1]日本政府，《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望公告》，1985

    [2]王宇(中国人民银行局)，日本泡沫经济生成与破灭的故事，中国金融，2010

    [3]辜朝明.大衰退[M].东方出版社，2008

    [4]日本金融厅，李众敏，国际经济评论，2008第7章

    中国香港与新加坡的房屋和土地问题及其

    政策的比较分析

    黄友嘉 周文港

    各个土地及房屋持份者，需要有协调后达成协议的积极意

    愿。否则，就算推出再多压抑楼价上涨的措施，不但还是会治标

    不治本，更会带来更多的后遗症——土地和房屋问题，从来都不

    只是一个产业或单纯的经济问题，而彻头彻尾就是民生和社会流

    动的问题。

    中国香港和新加坡同为“亚洲四小龙”，很多时候都会被人比

    较，其原因是两地曾经同为英国“殖民地”，而且土地面积、人口、经济规模、产业分布和国际上的经济影响力等指标都曾经相似。房屋

    及土地问题方面，新加坡在1965年建国之初，李光耀为安定民心，一

    度访港向当年的香港公屋模式取经，最后发展为新加坡组屋，至今终

    令逾八成新加坡人自置居所、安居乐业。这种做法是青出于蓝，还是

    只是经济定位不一样？值得深思。

    更值得我们加以思考的是，为什么两者曾经相似过，但社会效果

    会这么不一样？无论是中国香港还是新加坡的土地和房屋政策及其发

    展模式，毕竟还是华人社会中发展相对成熟的模式，研究分析当中重

    点，不但对两地未来的土地及房屋政策进一步完善有好处，更对内地

    不同地方有非常重要的借鉴意义，以降低“走错路”的成本。

    以下会从下面六个方面，对中国香港、新加坡的土地和房屋问题

    做出比较分析：(1)土地及房屋方面的基本数字；(2)两地公屋

    组屋、首次置业、私营市场、置业财政来源，及其他与房屋有关的政

    策；(3)政府卖地收入占公共财政的比率；(4)私人土地储备数字比较；(5)市区重建方式、障碍及成果；(6)两地在土地及房屋方

    面的突出问题。

    1. 土地及房屋方面的基本数字比较

    在总土地面积和人口数目方面，中国香港比新加坡分别多55.2%及

    32.1%。然而，新加坡的人口密度却达到每平方千米7759人，这表面说

    明了新加坡更拥挤。然而，土地开发比率方面，新加坡却远高于香港

    超过一倍，2010年时已经达到54%，这导致纵使新加坡的总土地面积和

    人口数目都少于香港，但其人均居住面积却能达到30.0平方米，这超

    过香港的一倍。再仔细分析两地的公私营房屋面积及其占当地整体土

    地比率(包括私人住宅、公营房屋及乡郊居所)：2013年新加坡已经

    达到100平方千米，占当地整体土地的14%；而2015年香港只有76平方

    千米，占当地整体土地的6.68%，见表7.1。

    表7.1 中国香港与新加坡土地与房屋的基本数字注：上述数字除用括号列明年份外，均是最新官方公布数字。

    由于两地土地及房屋政策截然不同，两地公营房屋占总房屋的比

    率(住户)方面，新加坡已经超过80%而香港仅占45.9%；香港的45.9%

    当中，30.4%是租住的公屋，而14.5%是自置的居屋。更值得留意的

    是，两地的自置居所比率，新加坡是90.8%，而香港只有68.9%。值得留意的是，据香港特区政府数据显示，全港土地共1108平方

    千米，其中只有76平方千米，即6.68%的土地是住宅用地。而且这76平

    方千米的住宅用地中，有35平方千米，即相关面积的46%是新界“丁

    屋”(三层楼，每层65平方米的乡郊式住宅)用地。由于丁屋全是低

    密度的居住单位，住不了多少人，换言之，目前绝大部分香港人是住

    在余下的41平方千米的土地上。如果人均居住面积再加入上述因素，绝大部分香港人的居住空间实际上低于上述人均居住面积数字。

    香港居住空间的狭窄，是其他发达城市比较少有的。要知道，香

    港的人均GDP约4万美元，将之与人均居住面积和香港的经济发展指标

    来比较的话，其实是不相称的。这种情况，可以说是香港的深层次矛

    盾根源之一。

    2. 两地公屋组屋、首次置业、私营市场、置业财政

    来源，及其他与房屋有关的政策比较

    香港

    公屋方面，之前提到，香港的公营房屋占总房屋的比率(住户)

    是45.9%，其中30.4%是租住的公屋。目前，香港特别行政区政府管辖

    的香港房屋委员会(房委会)及房屋署正管理超过160个公共屋村，而

    公屋单位的数目则约为782700个。截至2015年3月31日，约212万人

    (占全港人口约29%)居住于公屋单位。公屋租金介乎每月320~4260港

    元不等，平均月租约为1700港元，其目标是为草根阶层提供住屋。[1]

    由于租金相宜，加上公共资源有限，一般申请者(即家庭和长者一人

    申请者)平均都需要超过三年才获首次编配单位，但这些机会都不一

    定能马上获得。截至2016年6月底，约有153000宗一般公屋申请，以及

    约135300宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮

    候时间为4.1年。[2]

    由于土地及房屋问题没有得到有效的解决，这个轮

    候时间将极可能不断增加。

    政府资助首次置业措施方面，占总房屋比率14.5%的“居者有其屋

    (居屋)”，截至2015年3月31日，累计约有395600个居屋单位(其余

    是由香港房屋协会出售的“夹心阶层房屋”等)。居屋属资助出售单

    位，自置居所时只支付部分地价，因而有转让限制；有关业主如欲在公开市场出售其单位，必须先行向房委会缴付补价，以解除转让限

    制，补地价比率一般约为市价的30%~50%。由于只支付部分地价，因而

    在补地价前较私人楼宇便宜，有助首次置业的市民(当中往往是从公

    屋或一般租楼人士“上车”而成为有楼阶层)。2002~2011年期间，香

    港特别行政区政府曾因为经济环境原因而停止兴建及出售居屋，香港

    一度失去公营资助首次置业的阶梯。这项举措，引发稳定市场和扰乱

    社会向上流动的两项争议，并导致今天香港楼市供求严重失衡的问

    题。

    为响应社会加强公、居屋流动的要求，房委会曾于2013年推

    出“白表资格证明书”(“扩展居者有其屋计划第二市场至白表买

    家”)临时计划，让5000名符合白表资格的买家购买未缴付补价的资

    助出售单位。首轮临时计划于2015年4月结束时，共发出2411封“提名

    信”供符合公营资助首次置业资格者购买居屋。2015年下半年，再推

    出多一轮临时计划，并将配额订为2500个。由于存在补地价问题，加

    上近年因楼价屡创新高，而造成补地价后的居屋可能比附近私楼还要

    贵的情况，因而出现原本持有“白表资格证明书”的人士不做首置选

    择的情况。这些方面，令香港特别行政区政府采取更多的协助自置措

    施变得更为困难。

    私人楼宇方面，截至2015年3月底，香港有约150万个私人住宅单

    位。2011年人口普查数据显示，其中约60.1%没有按揭负担，其余都会

    选择按揭作为置业的财政来源。有关按揭贷款措施方面，一般私人楼

    宇都需要执行香港金融管理局就物业按揭贷款业务向银行发出的指

    引，以避免银行过度借贷。现时措施包括：(1)价值700万港元以下

    自用住宅物业的最高按揭成数只有六成。(2)第二套自用住宅物业

    的“供款与入息比率”上限，更只有四成；在利率压力测试下的上限

    亦只有五成。(3)各类非自用物业按揭贷款，包括住宅物业、工商物

    业及车位按揭贷款的“供款与入息比率”上限，只有四成；在利率压

    力测试下的上限，只有五成。[3]

    然而，在居屋方面，由于居委会有九

    成按揭保证，一般可获银行批出九成按揭而无须缴交额外费用，如按

    揭保险费用。

    新加坡

    值得新加坡引以为傲的组屋，自1960年成立以来，已经由新加坡

    建屋发展局(Housing and Development Board)兴建超过90万个公共

    房屋单位，为超过80%的当地人民提供住所。这些公共房屋的居民当中，现时约有95%是自住业主，5%为公屋租户。自1964年起，建屋局一

    直通过居者有其屋计划以低于市价出售预购组屋单位，契约期为99

    年。获选的申请人须等候3~4年，待组屋预购项目落成后，才可拥有属

    于自己的新单位。目前，预购组屋单位包括2房单位(面积约45平方

    米)、3房单位(楼面面积介乎60~65平方米)、4房单位(面积约90平

    方米)及5房单位(面积约110平方米)。而另外5%公屋租户中，主要

    是每月住户收入不超过1500新加坡元的家庭，他们会获提供：(1)楼

    面面积介乎23~33平方米的1房单位；或(2)面积约45平方米并有1个

    客厅及1个睡房的两房单位。[4]

    新加坡的房地产中，另有不足总数20%的是执行共管公寓及共管公

    寓。其中，执行共管公寓基本上是私人物业与组屋的混合体；这些单

    位于1997年推出，以迎合有能力负担价格高于组屋的房屋，但又未能

    负担私人楼宇的新加坡人的需要。执行共管公寓由私人发展商兴建及

    销售，公寓的设计和设施跟私人楼宇相若。而另外一种就是共管公

    寓，即一般私宅。

    为协助市民自置居所，新加坡政府准许国人使用包括中央公积金

    (公积金)购置居所、建屋局房屋贷款(Housing and Development

    Board Housing Loan)及中央公积金购屋津贴(Central Provident

    Fund Housing Grant)去置业。除了中央公积金购屋津贴外，新加坡

    政府亦向首次置业的低收入住户提供额外中央公积金购屋津贴

    (Additional Central Provident Fund Housing Grant)及特别中央

    公 积 金 购 屋 津 贴 ( Special Central Provident Fund Housing

    Grant)，供该等住户购置居所之用。额外中央公积金购屋津贴的最高

    津贴可达40000新加坡元(248400港元)。

    香港及新加坡公、私营房屋的异同总结如表7.2：

    表7.2 香港及新加坡的公、私营房屋的异同3. 政府卖地收入占公共财政的比率

    香港

    政府卖地收入占公共财政的比率方面，地价收入占香港公共财政

    收入的第2位；过去6年来，都在20%之下，介乎13.4%~19.3%，近3年已

    经逐渐下降。地价收入的比例这么重，主要原因在于香港税基狭窄，可谓别无他法；但如果要开拓新税种，政治压力又会很大。加上香港

    的土地、房屋项目涉及不同行业利益、业主利益，在开拓新支柱产业

    及新税种之前，暂时难以改变地价在香港公共财政收入中的主要位置

    (表7.3)。

    表7.3 香港卖地收入比例

    再细看一下地价收入对香港公共财政的重要性，必先了解到香港

    特别行政区政府的账目是分为经营账目(Operating Account)和资本账

    目(Capital Account)。经营账目中有关土地和房屋的，包括印花税、差饷和物业税，其中印花税约占总印花税的一半，差饷和物业税分别

    排第2及第3。资本账目下的资本收入主要是地价收入，地价收入来自

    政府卖地收入和补地价收益。资本账目下的开支是基本工程开支，基

    本工程建设包括交通运输基建、学校、医院，及其他公共设施，但不

    包括社福设施(由奖券基金支付)和公共房屋建设(由房委会负

    责)。1982年港英政府经立法局设立基本工程储备基金，自此每年地价收入及基本工程开支都归入此储备基金。基本工程储备基金内的地

    价收入及基本工程开支，占了资本账目下的收入和开支的绝大部分。

    以2013~2014年度为例，资本账目的开支略多于收入。[5]

    (表7.4)

    表7.4 香港公共财政首四大收入来源的比例

    资料来源：香港统计年刊(2015)新加坡

    新加坡的地价收入，并不放入政府的经常性收入项目内，而是放

    入国家的储备，用作长远投资。有关土地储备的投资收入，才会放入

    经常性收入项目当中。值得留意的是，由于新加坡政府将手上接近九

    成的土地储备用来兴建组屋，卖地收入本身已经受到很大局限。因

    此，新加坡高收入人士的个人所得税税率比香港高四成以上，亦须征

    收消费税，以维持公共财政的健康发展，以及用以补贴售价便宜的组

    屋。

    表7.5 新加坡卖地收入比例

    资料来源：新加坡政府财政预算(2012~2016)，http：www.singaporebudget.gov.sgbudget_2012-2016

    表7.6 新加坡公共财政前三大收入来源的比例资料来源：

    http：www.tablebuilder.singstat.gov.sgpublicfacingselectVariables.action

    4. 私人土地储备数字比较

    香港

    香港四大地产发展商自行公布的土地储蓄数字显示，2011~2015

    年，拥有最多土地储蓄的是恒基，达4.8万平方米，地点分布在古洞

    北、粉岭北、坪輋、打鼓岭、元朗南、锦田南及八乡等。新鸿基地产

    排第2位，累积农地储备279万平方米。长江实业地产则有124万平方

    米，而新世界则是170万平方米。

    由此可见，香港其实有不少的土地是在私人开发商的手里。这对

    政府的土地及房屋政策有什么影响呢？主要有两方面。一方面，香港的土地开发比率这么低，如果政府拆墙松绑加快推地，政府还是有土

    地可以去卖的，所以政府还是有一定的主动权。然而，如果政府需要

    发展一大片土地至开发新市镇的规模的话，往往会牵涉不少私人拥有

    土地，政府要是坚持把这些地拿来综合开发的话，要么就是要去收

    地，要去讨价还价，要么还是把这个开发权留给发展商，但还是要和

    政府讨价还价去谈土地价钱。这些都牵涉极其复杂的利益和政治问

    题，不是短时间可以解决。此外，其根源更涉及港英年代留下来的复

    杂而过时的程序问题(下文将会另行分析)。可以说，这是香港特别

    行政区政府往往说难以很快找到“熟地”的主因之一。

    新加坡

    刚才一直强调，新加坡政府在建国之初已设定自己可以拥有极强

    的调控土地及房屋的能力。1966年，新加坡政府颁布《土地征用法

    令》，规定政府有权征用私人土地，以保证组屋所需用地。而组屋买

    卖只限于地上物的使用权，土地都是属于政府所有。此外，新加坡土

    地分为国有和个人所有两种；其中，国有占土地总数约85%，这亦包含

    了新加坡政府在20世纪60年代中期至20世纪80年代初期展开大量填海

    工程的因素。单是《土地征用法令》和上下一心的填海“动力”，已

    经是中国香港目前无法媲美的事。

    5. 市区重建方式、成果及障碍的比较

    通过市区重建来增加土地及房屋供应，以及促进城市更新，是两

    地政府都积极推动的事。

    香港

    由于香港大部分私人住宅楼宇都是建于20世纪70年代至80年代

    (约占本港私人住宅楼宇总存量约114万个单位中的40%)，随着这些

    楼宇的楼龄日增，重建的需要难免增加。由于需要集合零散的业权，而且在发展过程中需时时进行规划程序、土地交易及建造工程，重建

    现有住宅楼宇往往需时甚长。虽然楼宇重建后最终应可增加房屋供

    应，但须长期安置受影响的住户，实际上会带来额外的房屋用地需

    求。因楼宇重建的需要与日俱增，对额外房屋用地的需求亦会大量增

    加。香港的市区重建局(市建局)在2001年5月成立，负责在香港较旧

    的市区实行、推动、推广和促进有关的更新工作。市建局成立以来，截至2014~2015年完结时，市建局已直接或通过与香港房屋协会(房

    协)合作，开展了57个重建项目(其中7个包含保育元素)及3个保育

    暨活化项目，并接手市建局成立前身的土地发展公司已开展的10个重

    建项目。这些项目在完成后改善了约37000人的居住条件，并释放市区

    约22.4万平方米的“棕地”[6]

    作更佳的土地用途。目前，市建局主要

    采取三管齐下的方法进行重建：自行提出开展重建项目；推行由业主

    提出的“需求主导”重建项目；以及通过协助业主集合业权进行重

    建。[7]

    重建之外，2014~2015年起市建局与政府和房协合作，推行“楼宇

    更新大行动”，目的是为做好楼宇安全工作及减少市区重建的迫切压

    力。截至2015年3月底，市建局已协助1260幢楼宇合共约48500个单位

    进行复修。[8]

    新加坡

    由于新加坡在建国之初以集中兴建组屋为主，楼宇的重建和失修

    问题主要还是在组屋中出现；新加坡政府在促成私人楼宇重建时，主

    要采取撤销租金管制、集体出售及豁免楼宇补价三项措施。

    过去，新加坡政府在续签租约时，会同时征收土地补价及楼宇补

    价，此举削弱了业主在租约临近届满前维修或重建地盘的积极性。自

    2008年9月，包括住宅楼宇在内的各类建筑物均获豁 ......